Overwaarde berekenen doe je door de huidige marktwaarde van je woning te verminderen met je resterende hypotheekschuld. Staat je huis op € 450.000 en heb je nog € 260.000 hypotheek, dan is je overwaarde € 190.000. Met de rekenmachine hieronder zie je binnen tien seconden hoeveel overwaarde je hebt, welk deel je kunt opnemen en wat er netto overblijft na verkoopkosten.
Overwaarde Berekenen
Bereken direct de overwaarde van je woning in 2026
Bereken je overwaarde
Overwaarde berekenen — hoe werkt het?
Overwaarde is het verschil tussen wat je woning waard is en wat je er nog aan hypotheek op hebt staan. Het is dus geen bedrag dat op je rekening staat: het is vermogen dat in stenen vastzit. Pas als je je huis verkoopt of een deel van de overwaarde opneemt met een extra hypotheek, wordt het echt geld.
De berekening gaat in drie stappen:
- Bepaal de marktwaarde van je woning. Dit is niet de WOZ-waarde, maar de prijs die je woning vandaag zou opbrengen. Een taxatierapport of een verkoopadvies van een makelaar geeft het meest betrouwbare cijfer. Een gratis indicatie haal je uit de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in je buurt via het Kadaster.
- Zoek je resterende hypotheekschuld op. Die staat op het jaaroverzicht van je hypotheekverstrekker. Let op: bij een aflossingsvrije hypotheek is de schuld nog even hoog als op de dag dat je hem afsloot, terwijl bij een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek elk jaar een stukje is afgelost.
- Trek de schuld van de waarde af. Wat overblijft is je overwaarde. Heb je een spaar- of beleggingspolis die aan de hypotheek is gekoppeld? Tel de opgebouwde waarde daarvan mee, want die wordt bij verkoop gebruikt om af te lossen.
De formule is dus: overwaarde = marktwaarde − hypotheekschuld. Wil je weten hoeveel procent dat is van je woningwaarde, dan deel je de overwaarde door de marktwaarde en vermenigvuldig je met honderd. Die berekening werkt precies hetzelfde als bij het berekenen van een percentage van een willekeurig bedrag.
Overwaarde woning: wat je moet weten in 2026
De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren fors gestegen. Volgens het CBS en het Kadaster ligt de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning inmiddels ruim boven het niveau van 2020. Huishoudens die vijf tot tien jaar geleden kochten, hebben daardoor vaak tonnen aan overwaarde opgebouwd zonder er iets voor te hoeven doen.
Overwaarde opnemen kan op verschillende manieren, en elke route heeft eigen regels en kosten:
| Manier | Wat het inhoudt | Aandachtspunt |
|---|---|---|
| Hypotheek verhogen | Je verhoogt je bestaande hypotheek bij dezelfde geldverstrekker | Vaak de goedkoopste route, maar je moet opnieuw voldoen aan de inkomenstoets |
| Tweede hypotheek | Een aparte lening met je woning als onderpand | Meestal een hogere rente dan de eerste hypotheek |
| Krediethypotheek | Doorlopend krediet met de woning als onderpand | Variabele rente, rente meestal niet aftrekbaar |
| Opeethypotheek | Voor senioren: je neemt maandelijks of ineens geld op zonder aflossing | De schuld loopt op; wordt afgelost bij verkoop of overlijden |
| Verkopen | Je verzilvert de volledige overwaarde bij de overdracht | Bijleenregeling: bij aankoop van een nieuwe woning moet je de overwaarde inbrengen |
Twee fiscale regels zijn belangrijk. Ten eerste de bijleenregeling: verkoop je je woning met winst en koop je daarna een nieuwe, dan verwacht de Belastingdienst dat je die overwaarde in de nieuwe woning stopt. Doe je dat niet, dan krijg je over dat deel van de nieuwe hypotheek geen hypotheekrenteaftrek. De overwaarde wordt geregistreerd als eigenwoningreserve en die vervalt pas na drie jaar.
Ten tweede de hypotheekrenteaftrek op het opgenomen bedrag. Neem je overwaarde op voor een verbouwing, verduurzaming of onderhoud van je eigen woning, dan is de rente aftrekbaar — mits je de lening annuïtair of lineair aflost binnen dertig jaar. Gebruik je het geld voor een auto, een studie of schenken aan je kinderen, dan is de rente niet aftrekbaar en telt de schuld mee in box 3. Het maximale aftrektarief is gelijkgetrokken met het tarief van de eerste schijf en ligt rond de 37%.
Let ook op je maandlasten. Elke euro die je bij leent verhoogt je bruto hypotheeklasten. Reken daarom altijd door wat je nieuwe hypotheek maandlasten worden en of dat past bij je netto salaris. Wil je weten hoeveel je überhaupt mag lenen bij je inkomen, gebruik dan de rekenmachine voor de maximale hypotheek.
Overwaarde en verkoopkosten: wat blijft er netto over?
De bruto overwaarde is bijna nooit het bedrag dat je overhoudt. Bij verkoop betaal je courtage aan de makelaar (meestal 1 tot 2 procent van de verkoopprijs), kosten voor een energielabel, eventueel doorhalingskosten bij de notaris voor het royement van de hypotheekakte, en soms een boeterente als je je hypotheek met rentevaste periode vroegtijdig aflost.
Ga uit van twee procent totale verkoopkosten als vuistregel. Bij een woning van € 450.000 is dat zo’n € 9.000. De rekenmachine hierboven trekt dat percentage automatisch van je overwaarde af, zodat je meteen het netto bedrag ziet. Verkoop je zonder een nieuwe woning te kopen en zet je het geld op een spaarrekening, dan telt het bedrag mee in box 3. Bereken in dat geval ook wat je spaargeld na jaren oplevert.
Tips voor het berekenen en gebruiken van je overwaarde
- Gebruik de marktwaarde, niet de WOZ-waarde. De WOZ-waarde loopt een jaar achter en wijkt vaak flink af van wat je woning echt opbrengt.
- Reken conservatief. Huizenprijzen kunnen dalen. Reken je rijk met de piekprijs van vorig jaar en de markt koelt af, dan kan je overwaarde snel verdampen.
- Vraag altijd eerst je eigen geldverstrekker. Een onderhandse verhoging bij je huidige bank is meestal goedkoper en sneller dan een tweede hypotheek elders.
- Check je risicoklasse. Los je een deel van je hypotheek af of stijgt je woningwaarde, dan daalt je verhouding lening/waarde. Veel geldverstrekkers geven dan automatisch of op verzoek rentekorting.
- Gebruik overwaarde bij voorkeur waardevast. Een verbouwing of verduurzaming verhoogt de waarde van je woning én houdt de rente aftrekbaar. Consumptief opnemen doet dat allebei niet.
- Houd rekening met de bijleenregeling als je van plan bent binnen drie jaar opnieuw een woning te kopen.
- Bereken de gevolgen voor toeslagen en eigen bijdrage. Vermogen in box 3 telt mee voor huurtoeslag, zorgtoeslag en de eigen bijdrage Wlz.
Veelgestelde vragen over overwaarde berekenen
Hoe bereken ik de overwaarde van mijn huis?
Trek je resterende hypotheekschuld af van de huidige marktwaarde van je woning. Is je woning € 450.000 waard en heb je nog € 260.000 hypotheek, dan is je overwaarde € 190.000. Tel eventueel de opgebouwde waarde van een gekoppelde spaar- of beleggingspolis erbij op.
Mag ik mijn WOZ-waarde gebruiken voor de berekening?
Beter van niet. De WOZ-waarde heeft een peildatum van 1 januari van het voorgaande jaar en loopt daardoor achter op de markt. Voor een indicatie kun je hem gebruiken, maar voor een hypotheekverhoging vraagt de geldverstrekker vrijwel altijd een recent taxatierapport.
Hoeveel overwaarde kan ik opnemen?
In principe kun je lenen tot 100% van de marktwaarde van je woning. Het verschil tussen die 100% en je huidige hypotheekschuld is het theoretische maximum. Daarnaast geldt een inkomenstoets: je totale hypotheek mag niet hoger zijn dan wat je op basis van je inkomen mag lenen.
Is de rente over opgenomen overwaarde aftrekbaar?
Alleen als je het geld gebruikt voor verbouwing, verduurzaming of onderhoud van je eigen woning, en je de lening annuïtair of lineair aflost binnen dertig jaar. Gebruik je het voor consumptieve doelen, dan is de rente niet aftrekbaar en valt de schuld in box 3.
Wat is de bijleenregeling?
Verkoop je je woning met overwaarde en koop je daarna een nieuwe, dan gaat de Belastingdienst ervan uit dat je die overwaarde inbrengt. Doe je dat niet, dan mis je over dat bedrag de hypotheekrenteaftrek. De overwaarde wordt vastgelegd als eigenwoningreserve en vervalt na drie jaar.
Handige rekenmachines bij je woning
Ben je bezig met kopen, verkopen of oversluiten? Bereken ook je lening, kijk wat inflatie doet met de waarde van je vermogen, of vergelijk twee bedragen met de rekenmachine voor het procentuele verschil. Voor de langere termijn is de pensioenberekening een goede aanvulling, zeker als je overweegt je overwaarde in te zetten als aanvulling op je pensioen.
Bronvermeldingen