Maximale Hypotheek Berekenen 2026

Maximale hypotheek berekenen in 2026

Wie een huis wil kopen, begint meestal bij dezelfde vraag: hoeveel kan ik eigenlijk lenen? Je maximale hypotheek berekenen is de eerste stap in het koopproces, omdat dit bedrag samen met je eigen geld bepaalt in welke prijsklasse je kunt zoeken. De uitkomst van een online berekening is altijd een indicatie. De definitieve maximale hypotheek stelt een geldverstrekker vast op basis van je complete dossier.

In Nederland is de maximale hypotheek niet vrij te bepalen door de bank. Er gelden wettelijke leennormen die jaarlijks worden vastgesteld, gebaseerd op onderzoek van het Nibud. Die normen bepalen welk deel van je inkomen je maximaal aan hypotheeklasten mag besteden. Daarnaast geldt een grens op basis van de woningwaarde. De laagste van die twee uitkomsten is je maximale hypotheek.

Twee grenzen: inkomen en woningwaarde

Elke hypotheekaanvraag wordt langs twee meetlatten gelegd.

• Loan to Income (LTI) — hoeveel je op basis van je inkomen mag lenen. Dit volgt uit de financieringslastnormen van het Nibud, die als percentage van je bruto jaarinkomen worden uitgedrukt.
• Loan to Value (LTV) — hoeveel je mag lenen ten opzichte van de waarde van de woning. In Nederland is het al enkele jaren niet meer mogelijk om meer dan de woningwaarde te financieren. Kosten koper, taxatie, advies en overdrachtsbelasting betaal je dus uit eigen middelen.

Je kunt op papier ruim voldoende inkomen hebben, maar alsnog beperkt worden doordat de woning te laag getaxeerd wordt. Andersom kan een goedkope woning binnen de LTV-grens vallen terwijl je inkomen het maandbedrag niet draagt.

Welke factoren bepalen het bedrag?

Inkomen

Je bruto jaarinkomen is de belangrijkste factor. Daarbij telt meestal mee: vast salaris, vakantiegeld, een structurele dertiende maand, vaste eindejaarsuitkering en in veel gevallen een vaste onregelmatigheidstoeslag. Bonussen en overwerk tellen doorgaans slechts gedeeltelijk of helemaal niet mee, afhankelijk van de geldverstrekker.

Ben je ondernemer of zzp’er, dan wordt vaak gekeken naar het gemiddelde resultaat over meerdere jaren. Sommige geldverstrekkers accepteren een kortere historie, eventueel met een inkomensverklaring van een erkende rekenexpert.

Partnerinkomen

Koop je samen, dan telt het inkomen van beide partners mee. Het hoogste inkomen weegt volledig mee; het tweede inkomen telt voor een aanzienlijk deel, maar niet altijd volledig. Het exacte meetelpercentage wordt jaarlijks vastgesteld. Twee inkomens leiden dus meestal tot een duidelijk hogere maximale hypotheek dan één inkomen van hetzelfde totaalbedrag.

Rente en rentevaste periode

De hypotheekrente bepaalt hoe hoog de maandlast is bij een bepaald leenbedrag. Een lagere rente betekent een hogere maximale hypotheek. De rentevaste periode speelt hierbij een aparte rol: bij een rentevaste periode korter dan tien jaar rekenen geldverstrekkers met een fictieve, hogere toetsrente in plaats van de werkelijke rente. Dat is een bescherming tegen renteschokken bij een toekomstige renteherziening. Kies je bijvoorbeeld tien jaar vast of langer, dan wordt getoetst op de werkelijke rente en valt de maximale hypotheek in de regel hoger uit.

Looptijd

De standaardlooptijd is dertig jaar. Dat is ook de periode waarin je recht houdt op hypotheekrenteaftrek, mits je annuïtair of lineair aflost. Een kortere looptijd verlaagt je maximale hypotheek, omdat de maandlast dan hoger wordt.

Studieschuld en andere kredieten

Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek. Geldverstrekkers rekenen met een wegingsfactor over de oorspronkelijke schuld, waarbij het aflosregime (oud of nieuw stelsel) uitmaakt. Extra aflossen op je studieschuld verhoogt je leenruimte niet automatisch: vaak telt de oorspronkelijke hoofdsom, tenzij de schuld volledig is afgelost en dat blijkt uit een aflosnota van DUO.

Ook andere geregistreerde kredieten tellen mee: persoonlijke leningen, doorlopend krediet, een private lease-auto en soms een creditcard met bestedingsruimte. Deze staan bij het BKR geregistreerd en verlagen je leenruimte, vaak fors.

Verduurzaming en energielabel

Voor woningen met een gunstig energielabel of voor aantoonbare energiebesparende maatregelen geldt in veel gevallen extra leenruimte boven de normale norm. De voorwaarden en bedragen worden jaarlijks bijgesteld; vraag de actuele regels na bij je adviseur of bij NHG.

Indicatie: inkomen en maximale hypotheek

Onderstaande tabel geeft een grove richting bij één inkomen, dertig jaar looptijd, annuïtair aflossen en geen schulden. Dit is een indicatie, geen offerte. De werkelijke maximale hypotheek verschilt per geldverstrekker, per rentestand en per rentevaste periode, en kan afhankelijk daarvan tienduizenden euro’s afwijken.

De genoemde verhoudingen zijn vuistregels die met de rentestand meebewegen. Voor de exacte normen verwijzen we naar het Nibud, de jaarlijkse regeling hypothecair krediet en de voorwaarden van NHG.

Maximaal lenen is niet hetzelfde als verantwoord lenen

De leennormen gaan uit van een gemiddeld huishouden met gemiddelde uitgaven. Jouw situatie kan daar sterk van afwijken. Zaken die de normen niet of nauwelijks meenemen:

• kosten voor kinderopvang of een kinderwens op korte termijn;
• hoge vaste lasten zoals alimentatie of een dure zorgpolis;
• de wens om te blijven sparen of te blijven reizen;
• onderhoud aan een oudere woning, dat vaak duurder uitpakt dan begroot;
• het risico op inkomensterugval bij ziekte, scheiding of werkloosheid.

Veel kopers kiezen daarom bewust een bedrag onder hun maximum. Reken naast de maximale hypotheek daarom ook je verwachte maandlasten door, inclusief gemeentelijke heffingen, verzekeringen, energie en een onderhoudsreservering.

Veelgemaakte fouten

1. Kosten koper vergeten. Overdrachtsbelasting, taxatie, notaris, advies en eventuele makelaarskosten moet je uit eigen geld betalen.
2. Rekenen met bruto in plaats van netto. Hypotheekrenteaftrek verlaagt je netto last, maar het aftrekpercentage is beperkt en wordt over meerdere jaren afgebouwd.
3. Uitgaan van de laagste geadverteerde rente. Die geldt vaak alleen bij een lage LTV en een lange rentevaste periode.
4. Krediet niet opzeggen. Een ongebruikt doorlopend krediet of creditcardlimiet telt gewoon mee zolang het bij het BKR staat.
5. Alleen naar het maximum kijken. Een hypotheek van dertig jaar vraagt om een maandlast die ook in mindere jaren houdbaar is.
6. Erfpacht of VvE-bijdrage negeren. Beide verlagen de ruimte die je voor de hypotheek overhoudt.

Gebruik deze berekening om een richting te bepalen. Laat je maximale hypotheek daarna bevestigen door een hypotheekadviseur of geldverstrekker, want alleen die kan je volledige situatie beoordelen.