Makelaarscourtage Calculator 2026
Bereken de totale makelaarskosten bij de verkoop van je woning. Voer de verkoopprijs, het courtagepercentage en de opstartkosten in voor een direct totaaloverzicht.
Makelaarscourtage Snel Berekenen (2026)
Formule: Totale courtage = (Verkoopprijs × Courtage%) × 1,21 + Opstartkosten × 1,21. Het gemiddelde courtagepercentage in 2026 is 1,1% exclusief BTW. Bij een verkoopprijs van €400.000 en 1,1% courtage betaal je €5.324 (incl. 21% BTW) + opstartkosten.
Makelaarscourtage Calculator
Jouw Makelaarskosten Berekening 2026
Wat Zijn Makelaarskosten en Wat Krijg Je Daarvoor?
Als je een woning verkoopt via een makelaar, betaal je makelaarscourtage. Dit is een vergoeding voor de diensten van de verkoopmakelaar. In Nederland is de courtage vrij te onderhandelen: er is geen wettelijk maximum. De gemiddelde courtage in 2026 bedraagt 1,1% van de verkoopprijs, exclusief BTW.
Wat krijg je voor die courtage? Een full-service verkoopmakelaar verzorgt de woningopname, de waardebepaling, professionele fotografie, een verkooptekst, plaatsing op Funda en andere platforms, bezichtigingen, onderhandelingen en de begeleiding bij de notaris. Dat is een breed pakket dat bij een woning van €400.000 zo’n €4.400 excl. BTW kost.
Naast de courtage rekenen veel makelaars opstartkosten. Die omvatten de kosten voor foto’s, plattegronden, een Funda-abonnement en soms een 360-graden tour of drone-opname. Opstartkosten liggen in 2026 gemiddeld tussen €300 en €750. Let op: sommige makelaars rekenen alleen courtage en geen opstartkosten, anderen juist omgekeerd.
Er zijn ook online of hybride makelaars die voor een vast bedrag werken, zoals €1.500-2.500 per verkoop. Dat kan aantrekkelijk zijn bij duurdere woningen, al bieden ze doorgaans minder persoonlijke begeleiding.
Makelaarscourtage 2026: Tarieven en Formule
| Gegeven | Waarde | Toelichting |
|---|---|---|
| Gemiddeld courtagepercentage NL | 1,1% (excl. BTW) | Marktgemiddelde 2026 |
| Minimum courtage | 0,7% | Goedkoopste full-service makelaars |
| Maximum courtage | 2,5% | Exclusieve of unieke objecten |
| BTW over courtage | 21% | Altijd van toepassing |
| Opstartkosten | €300 – €750 | Foto’s, Funda, plattegronden |
| Intakekosten (soms apart) | €300 – €600 | Advies en waardebepaling |
| Vaste prijs online makelaar | €1.500 – €2.500 | Alternatief voor % courtage |
3 Praktijkvoorbeelden Makelaarscourtage 2026
Voorbeeld 1: Doorsnee Woningverkoop in Almere
Sanne verkoopt haar tussenwoning in Almere voor €340.000. Ze kiest een lokale makelaar met 1,1% courtage en €450 opstartkosten (excl. BTW). Courtage: €3.740 excl. BTW = €4.525 incl. BTW. Opstartkosten: €544,50 incl. BTW. Totaal: €5.070. Haar netto-opbrengst is €334.930 (voor hypotheekrestschuld en andere kosten).
Voorbeeld 2: Dure Woning in Amsterdam – Onderhandelen Loont
Joris verkoopt zijn vrijstaande woning in Amsterdam voor €980.000. Een makelaar biedt 1,1% courtage aan: €10.780 excl. BTW = €13.044 incl. BTW. Joris onderhandelt naar 0,85%: €8.330 excl. BTW = €10.079 incl. BTW. Dat scheelt hem bijna €3.000. Tip: bij woningen boven €500.000 is het bijna altijd mogelijk om het courtagepercentage naar beneden te onderhandelen.
Voorbeeld 3: Online Makelaar vs. Traditioneel
Marjolein verkoopt haar appartement voor €295.000. Een traditionele makelaar rekent 1,2% + €500 opstartkosten = €4.284 incl. BTW. Een online makelaar rekent een vast bedrag van €1.995 incl. BTW. Het verschil is €2.289. Marjolein kiest voor de online makelaar, maar regelt zelf de bezichtigingen. Ze bespaart ruim €2.000, maar investeert hier wel zelf tijd in.
6 Tips Voor Makelaarskosten in 2026
Vraag offertes aan bij minimaal drie makelaars in jouw regio. Tarieven kunnen per makelaar flink verschillen voor dezelfde diensten.
Het courtagepercentage is altijd onderhandelbaar. Bij woningen boven €400.000 is er meer ruimte voor korting. Vraag altijd of er beweging in zit.
De meeste makelaars werken op no-cure-no-pay basis: je betaalt alleen courtage als de woning daadwerkelijk verkocht is. Opstartkosten betaal je doorgaans vooraf.
Professionele fotografie en een goede Funda-advertentie zijn de basis. Vraag of drone-opnames, 360-graden tour of een gestylingadvies inbegrepen zijn.
Bij standaardwoningen in een gewilde regio is een online makelaar een serieuze optie. Woningen verkopen zichzelf meer als de vraag hoog is.
Een makelaar die snel verkoopt voor een goede prijs is meer waard dan een goedkope makelaar die je woning maanden laat staan. Vraag naar hun trackrecord.
Veelgestelde Vragen Over Makelaarscourtage
Moet je BTW betalen over makelaarscourtage?
Ja, over makelaarscourtage is altijd 21% BTW verschuldigd. Dit geldt voor zowel de courtage zelf als de eventuele opstartkosten en advieskosten. Als particuliere verkoper kun je deze BTW niet terugvragen. Ondernemers die BTW-plichtig zijn, kunnen de BTW over de makelaarskosten wel als voorbelasting in aftrek brengen, mits de woning zakelijk gebruik heeft.
Zijn makelaarskosten aftrekbaar van de belasting?
Voor particulieren zijn makelaarskosten bij de verkoop van de eigen woning niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Ze verlagen wel de verkoopwinst, wat relevant kan zijn bij een eventuele winstberekening in box 3. Als je de woning verhuurt of als ondernemer verkoopt, gelden andere regels. Raadpleeg een belastingadviseur als je twijfelt over de fiscale behandeling in jouw situatie.
Wat is het verschil tussen courtage en een vast tarief?
Bij courtage betaal je een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Dat betekent dat de makelaar een direct financieel belang heeft bij een hogere verkoopprijs. Bij een vast tarief betaal je een afgesproken bedrag, ongeacht de verkoopprijs. Een vast tarief is voordelig bij dure woningen, maar de makelaar heeft dan minder directe prikkel om het onderste uit de kan te halen bij de onderhandelingen.
Kan ik een makelaar tussentijds opzeggen?
Dat hangt af van de opdrachtvorm. Bij een exclusieve opdracht heb je vaak een opzegtermijn of een intrekkingsvergoeding. Die vergoeding ligt doorgaans tussen 1% en 1,5% van de vraagprijs als de opdracht wordt ingetrokken zonder dat de woning is verkocht. Lees je bemiddelingsovereenkomst goed voor je tekent. Sommige makelaars bieden een no-strings-attached opzeging na 3 of 6 maanden.
Wat doet een aankoopmakelaar en wat kost dat?
Een aankoopmakelaar helpt je bij het zoeken en aankopen van een woning. Zijn of haar kosten bedragen gemiddeld 1% van de aankoopprijs of een vast bedrag van €2.500-4.500. In een krappe markt, zoals in 2026, kan een aankoopmakelaar waardevolle hulp bieden bij bieden boven de vraagprijs en het inschatten van de marktwaarde. De kosten voor een aankoopmakelaar zijn voor de koper, niet voor de verkoper.
Gerelateerde Rekenmachines op DeOnlineRekenmachine.nl
NVM – Nederlandse Vereniging van Makelaars •
VBO Makelaar •
Funda.nl •
Geactualiseerd: juni 2026
Alle berekeningen op deze pagina zijn gebaseerd op officiële Nederlandse bronnen: Belastingdienst.nl, Rijksoverheid.nl, CBS.nl en Nibud.nl. Tarieven gelden voor 2026. Lees ons redactioneel beleid.