Aflossingsvrije hypotheek berekenen
Bereken direct uw maandelijkse rentelast bij een aflossingsvrije hypotheek. Begrijp de wettelijke regels rondom het maximale aflossingsvrije deel, de gevolgen voor uw hypotheekrenteaftrek én wat er aan het einde van de looptijd met uw schuld gebeurt. Alles op één pagina, helder uitgelegd door een onafhankelijke financieel expert.
Rekentool
Bereken uw maandelijkse rentelast
Vul hieronder uw leenbedrag en gewenste looptijd in. De calculator toont direct uw maandelijkse rentelast (puur rente, geen aflossing) en de totale rentekosten over de gehele looptijd.
€ 800.000
€ 1.500.000
Een aflossingsvrije hypotheek komt niet in aanmerking voor NHG. De rentes die u ziet zijn altijd zonder NHG-garantie.
€ 300.000
€ 282.000
Uitleg
Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij u tijdens de looptijd uitsluitend rente betaalt. De hoofdsom — het bedrag dat u geleend heeft — blijft gedurende de gehele looptijd onveranderd. U betaalt dus iedere maand alleen de rente over het geleende bedrag, maar u lost niets af.
Hoe werkt een aflossingsvrije hypotheek?
Het mechanisme van een aflossingsvrije hypotheek is in essentie eenvoudig: u leent een bedrag van de bank, betaalt daar maandelijks rente over, en aan het einde van de looptijd betaalt u het volledige geleende bedrag in één keer terug. Dit kan op verschillende manieren: u verkoopt de woning, u spaart het bedrag op via een aparte spaarrekening of beleggingsrekening, of u herfinanciert de hypotheek bij dezelfde of een andere geldverstrekker.
De maandlast bij een aflossingsvrije hypotheek is structureel lager dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek, omdat u alleen rente betaalt en geen aflossingsdeel. Dit maakt de hypotheek aantrekkelijk voor mensen die maandelijks liquiditeit willen houden, maar het brengt ook een aanzienlijk risico met zich mee: aan het einde van de looptijd staat u nog altijd voor de volledige schuld.
In Nederland werd de aflossingsvrije hypotheek populair in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw, toen zij vaak werd gecombineerd met een levensverzekering of een beleggingspolis. Die combinatie — de zogenoemde spaarhypotheek of beleggingshypotheek — moest ervoor zorgen dat er aan het einde voldoende kapitaal was om de hoofdsom af te lossen. Tegenwoordig worden aflossingsvrije hypotheken overwegend als een zelfstandig product aangeboden, zonder koppeling aan een verzekering.
Waarbij P = hoofdsom (leenbedrag), r = jaarlijkse rente als decimaal (bv. 4,70% = 0,0470). De maandlast is gedurende de gehele looptijd constant, zolang de rentevaste periode niet verstrijkt.
Het cruciale verschil met andere hypotheekvormen
Bij een annuïtaire hypotheek betaalt u een vaste maandlast die bestaat uit zowel rente als aflossing. In de beginjaren betaalt u relatief meer rente en minder aflossing; dit verschuift gedurende de looptijd. Bij een lineaire hypotheek lost u iedere maand een vast bedrag af, waardoor de rente — en dus de maandlast — geleidelijk daalt. Bij beide vormen bent u aan het einde van de looptijd schuldenvrij.
Bij de aflossingsvrije hypotheek betaalt u uitsluitend rente. Uw maandlast is daardoor doorgaans het laagst, maar uw schuld daalt niet. Dit heeft ingrijpende gevolgen voor uw vermogenspositie op de lange termijn en voor uw situatie aan het einde van de hypotheekperiode.
Kenmerken aflossingsvrije hypotheek 2026
- Uitsluitend rente betalen, geen aflossing tijdens looptijd
- Maandlast lager dan bij annuïtaire of lineaire hypotheek
- Maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij (wet 2013)
- Geen recht op NHG (Nationale Hypotheek Garantie)
- Geen hypotheekrenteaftrek voor nieuw afgesloten deel na 1 januari 2013
- Opgebouwde aflossingsvrije hypotheken vóór 2013 behouden aftrekrecht
- Herfinancieringsrisico aan einde looptijd
- Rente over volledige looptijd gelijk (geen dalende rentekosten)
- Geschikt als deeloplossing naast aflossingsplichtig deel
- Veelal hogere rente dan vergelijkbare annuïtaire hypotheek
Let op: hypotheekrenteaftrek
Voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 geldt geen hypotheekrenteaftrek meer. Alleen het deel van uw hypotheek dat voldoet aan de aflossingseis (annuïtair of lineair afgelost in maximaal 30 jaar) komt in aanmerking voor aftrek. Heeft u een aflossingsvrije hypotheek afgesloten vóór 2013, dan behoudt u uw aftrekrecht zolang u de hypotheek bij dezelfde geldverstrekker handhaaft en de looptijd niet verlengt.
Rentetarieven 2026
Actuele indicatieve rentes aflossingsvrije hypotheek
Onderstaande tarieven zijn indicatief en gelden voor een aflossingsvrije hypotheek zonder NHG-garantie. De werkelijke rente die u aangeboden krijgt, is afhankelijk van uw persoonlijke situatie, het risicoprofiel van de geldverstrekker en de verhouding van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (LTV-ratio).
| Rentevaste periode | Met NHG | Zonder NHG (≤60% LTV) | Zonder NHG (≤80% LTV) | Zonder NHG (≤100% LTV) |
|---|---|---|---|---|
| 10 jaar vast | N.v.t. — geen NHG bij aflossingsvrij | 4,25% | 4,50% | 4,75% |
| 20 jaar vast | N.v.t. — geen NHG bij aflossingsvrij | 4,45% | 4,70% | 4,95% |
| 30 jaar vast | N.v.t. — geen NHG bij aflossingsvrij | 4,65% | 4,90% | 5,15% |
| Variabel | N.v.t. — geen NHG bij aflossingsvrij | 4,10% | 4,35% | 4,60% |
* Indicatieve tarieven per juli 2026. Actuele tarieven variëren per geldverstrekker. Raadpleeg altijd een onafhankelijk hypotheekadviseur voor een persoonlijk renteaanbod. LTV = Loan to Value (hypotheek als percentage van de woningwaarde).
Waarom is de rente op een aflossingsvrije hypotheek hoger?
Geldverstrekkers rekenen voor aflossingsvrije hypotheken doorgaans een renteopslag van 0,10% tot 0,40% ten opzichte van een annuïtaire hypotheek met dezelfde looptijd en LTV-ratio. De reden hiervoor is het verhoogde kredietrisico: bij een aflossingsvrije hypotheek daalt de schuld niet, waardoor de LTV-ratio gelijk blijft (of zelfs stijgt als de woningwaarde daalt). Dit vergroot het risico voor de geldverstrekker dat bij executieverkoop de opbrengst onvoldoende is om de volledige schuld te dekken.
Bovendien is er geen sprake van NHG, waardoor de geldverstrekker het volledige restrisico draagt. De hogere rente is de vergoeding voor dat verhoogde risico.
Wilt u de laagst mogelijke rente bij een aflossingsvrije hypotheek, zorg dan voor een lage LTV-ratio. Een leenbedrag van minder dan 60% van de woningwaarde levert de beste rentekorting op. Sommige geldverstrekkers hanteren een extra opslag wanneer het aflossingsvrije deel meer dan 50% van de woningwaarde beslaat — wat overigens wettelijk niet is toegestaan voor nieuwe hypotheken na 2013.
Looptijd en rentezekerheid
Een aflossingsvrije hypotheek met een lange rentevaste periode biedt meer zekerheid, maar is duurder. Met een variabele rente of korte rentevaste periode kunt u in de beginjaren profiteren van lagere tarieven, maar loopt u het risico dat de rente stijgt bij herziening. Gezien het feit dat de schuld nooit daalt bij een aflossingsvrije hypotheek, is de blootstelling aan rentestijgingen over de gehele looptijd groter dan bij een aflossingsplichtige hypotheek.
Financieel adviseurs raden daarom bij aflossingsvrije hypotheken doorgaans aan om een rentevaste periode te kiezen die aansluit op uw pensioendatum of de verwachte termijn waarbinnen u de woning verkoopt. Op die manier weet u precies wat de maandlast is totdat u de schuld definitief oplost.
Nederlandse wetgeving
Regels voor aflossingsvrije hypotheken in Nederland
Sinds 1 januari 2013 gelden in Nederland strenge wettelijke regels voor aflossingsvrije hypotheken. Wie een nieuwe hypotheek afsluit of een bestaande hypotheek wijzigt, krijgt te maken met deze beperkingen. Hieronder leest u de belangrijkste spelregels.
De 50%-regel: maximaal aflossingsvrij deel
Sinds de Wet Hervorming Woningmarkt van 1 januari 2013 geldt dat maximaal 50% van de woningwaarde (marktwaarde of taxatiewaarde) als aflossingsvrije hypotheek mag worden verstrekt. Dit betekent concreet: heeft u een woning met een waarde van € 400.000, dan mag u maximaal € 200.000 aflossingsvrij lenen. De overige € 200.000 dient te worden gefinancierd via een annuïtaire of lineaire hypotheek die binnen 30 jaar volledig wordt afgelost.
De 50%-grens is gekoppeld aan de woningwaarde op het moment van afsluiten. Stijgt uw woning in waarde, dan stijgt uw maximale aflossingsvrije deel mee — maar u kunt het bestaande aflossingsvrije bedrag niet automatisch verhogen. Daarvoor is een nieuwe aanvraag nodig, waarbij de gehele hypotheek opnieuw wordt beoordeeld.
Banken en andere geldverstrekkers zijn wettelijk verplicht zich aan deze grens te houden. Bij overschrijding riskeert de geldverstrekker sancties van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). In de praktijk hanteren sommige geldverstrekkers een conservatievere grens van 40% of zelfs 35% van de woningwaarde, afhankelijk van hun risicobeleid en acceptatiecriteria.
Geen hypotheekrenteaftrek voor nieuw afgesloten deel
De hypotheekrenteaftrek is een van de meest besproken aspecten van de Nederlandse woningmarkt. Voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 geldt geen recht op hypotheekrenteaftrek. Dit is een ingrijpende maatregel die het netto-rendement van de aflossingsvrije hypotheek aanzienlijk beïnvloedt.
Ter vergelijking: voor een annuïtaire of lineaire hypotheek heeft u wel recht op hypotheekrenteaftrek, mits de hypotheek is afgesloten na 1 januari 2013 en de lening betrekking heeft op uw eigen woning (de zogenoemde eigenwoningschuld). De aftrek wordt toegepast tegen het marginale belastingtarief, waarbij het percentage de afgelopen jaren stapsgewijs is afgebouwd.
Rekenkundig betekent het ontbreken van aftrekrecht dat de effectieve maandlast bij een aflossingsvrije hypotheek hoger is dan die van een vergelijkbare annuïtaire hypotheek in de eerste jaren, ook al is de nominale maandlast lager. Dit effect wordt groter naarmate uw belastbaar inkomen hoger is.
Overgangsrecht voor bestaande aflossingsvrije hypotheken
Heeft u een aflossingsvrije hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013? Dan heeft u in principe recht op hypotheekrenteaftrek zolang u voldoet aan de overgangsrechtelijke voorwaarden. De belangrijkste regels zijn:
- U verhuist naar dezelfde of een duurdere woning en sluit een nieuwe hypotheek af die niet hoger is dan uw bestaande hypotheek — dan behoudt u het overgangsrecht.
- U verhoogt uw hypotheek voor een verbouwing of andere doeleinden — het nieuwe, extra geleende deel valt niet onder overgangsrecht en heeft dus geen recht op aftrek (tenzij het aflossingsplichtig is).
- U wijzigt de geldverstrekker maar niet het bedrag — het overgangsrecht blijft doorgaans behouden.
- U verlengt de looptijd van uw hypotheek — dit kan gevolgen hebben voor het overgangsrecht; raadpleeg een fiscalist.
- U koopt samen met een partner een nieuwe woning, waarbij de partner geen bestaande hypotheek heeft — het deel van de partner valt niet onder overgangsrecht.
Het overgangsrecht is complex en afhankelijk van uw persoonlijke situatie. Wij adviseren altijd een belastingadviseur of hypotheekadviseur te raadplegen voordat u beslissingen neemt die het overgangsrecht kunnen beïnvloeden.
De rol van de AFM en gedragscode hypotheken
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op de hypotheekmarkt in Nederland. De AFM heeft de afgelopen jaren nadrukkelijk aandacht gevraagd voor zogenoemde “aflossingsvrije hypotheekrisico’s” — met name voor huishoudens die bij het bereiken van de pensioendatum nog een grote aflossingsvrije hypotheekschuld hebben en wier inkomen dan onvoldoende is om de maandlast te dragen of de schuld af te lossen.
In reactie hierop hebben veel geldverstrekkers hun acceptatiebeleid aangescherpt. Sommige banken accepteren een aflossingsvrij deel nog maar tot 40% of 45% van de woningwaarde, ook al staat de wet 50% toe. Bovendien wordt bij de beoordeling van de betaalbaarheid steeds vaker ook gekeken naar de situatie op de (verwachte) pensioendatum: kunt u de maandlast dan nog dragen, en heeft u een plan voor de aflossing van de hoofdsom?
Acceptatiecriteria en inkomentoets
Bij de aanvraag van een aflossingsvrije hypotheek voert de geldverstrekker een uitgebreide inkomenstoets uit. Deze toets is gebaseerd op het Nibud-model en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). De maximale hypotheek die u kunt krijgen, is afhankelijk van uw bruto inkomen, de rentestand en het percentage van het inkomen dat u maximaal aan woonlasten mag besteden.
Doordat bij een aflossingsvrije hypotheek de maandlast over de gehele looptijd gelijk blijft (geen dalende rentelast zoals bij lineaire hypotheek), is de maximale leencapaciteit bij een volledig aflossingsvrije hypotheek doorgaans lager dan bij een annuïtaire hypotheek. Geldverstrekkers rekenen met de toetsrente en houden rekening met uw situatie op pensioenleeftijd.
Vergelijking
Aflossingsvrij versus andere hypotheekvormen
Om de juiste hypotheekvorm te kiezen, is het belangrijk de verschillen goed te begrijpen. Onderstaande tabel vergelijkt de aflossingsvrije hypotheek met de twee meest gebruikte aflossingsplichtige vormen.
| Kenmerk | Aflossingsvrij | Annuïtair | Lineair |
|---|---|---|---|
| Maandlast begin looptijd | Laag (alleen rente) | Midden (rente + aflossing) | Hoog (hoge aflossing) |
| Maandlast einde looptijd | Gelijk aan begin | Gelijk aan begin | Laag (lage rente) |
| Schuld na looptijd | Volledig (100%) | € 0 (schuldenvrij) | € 0 (schuldenvrij) |
| Totale rentekosten | Hoogst | Midden | Laagst |
| Hypotheekrenteaftrek (post-2013) | Nee | Ja | Ja |
| NHG mogelijk | Nee | Ja (mits ≤ kostengrens) | Ja (mits ≤ kostengrens) |
| Vermogensopbouw via hypotheek | Nee | Ja | Ja (sneller) |
| Flexibiliteit bij verkoop woning | Hoog | Normaal | Normaal |
| Risico bij dalende woningwaarde | Hoog (restschuld) | Midden | Laag |
| Geschikt voor beleggers/verhuurders | Vaak ja | Minder gangbaar | Minder gangbaar |
Analyse
Voordelen en nadelen van een aflossingsvrije hypotheek
Een aflossingsvrije hypotheek is niet goed of slecht — het is een instrument dat in de juiste situatie goed kan werken en in de verkeerde situatie tot serieuze financiële problemen kan leiden. Hieronder de vier meest bepalende factoren op een rij.
Voordeel: Lage maandelijkse lasten
De maandlast bij een aflossingsvrije hypotheek bestaat uitsluitend uit rente. U betaalt geen aflossingsdeel, waardoor uw vaste lasten per maand aanzienlijk lager zijn dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek voor hetzelfde bedrag. Dit kan financieel lucht geven: u houdt meer vrij besteedbaar inkomen over voor dagelijkse uitgaven, sparen, beleggen of andere investeringen.
Voor ondernemers, zelfstandigen en mensen met een variabel inkomen is deze lagere vaste last soms aantrekkelijk: in mindere maanden heeft u meer ruimte, terwijl u in goede perioden extra kunt aflossen als uw hypotheek dat toestaat. Veel geldverstrekkers bieden bij een aflossingsvrije hypotheek de mogelijkheid om jaarlijks een percentage van de hoofdsom boetevrij extra af te lossen (doorgaans 10% tot 20% per jaar).
Voordeel: Geschikt als deeloplossing
In de praktijk wordt de aflossingsvrije hypotheek vandaag de dag vaak ingezet als onderdeel van een gesplitste hypotheekconstructie. U financiert het maximaal toegestane deel (50% van de woningwaarde) aflossingsvrij en de rest via een annuïtaire of lineaire hypotheek. U profiteert dan van lagere maandlasten op het aflossingsvrije deel én van hypotheekrenteaftrek op het aflossingsplichtige deel.
Deze combinatie kan bijzonder aantrekkelijk zijn voor kopers met een bovengemiddeld eigen vermogen of een hoge overwaarde uit een vorige woning. Het aflossingsvrije deel kan dan worden gedekt door de overwaarde, terwijl de lening zelf beperkt blijft tot hetgeen nodig is voor de financiering van het nieuwe onderpand.
Nadeel: Schuld blijft volledig staan
Het fundamentele nadeel van een aflossingsvrije hypotheek is dat uw schuld gedurende de gehele looptijd onaangetast blijft. Na 20 of 30 jaar betalen bent u precies even veel schuldig als op de eerste dag. Dit heeft vergaande consequenties: u bouwt geen vermogen op via de hypotheekaflossing, u heeft geen buffer als de woningwaarde daalt en aan het einde van de looptijd staat u voor een fikse terugbetaling.
Veel huishoudens komen aan het einde van de looptijd voor een dilemma te staan: de woning verkopen om de schuld te voldoen, herfinancieren (wat niet altijd lukt, zeker niet na pensionering met een lager inkomen) of een beroep doen op spaargeld of beleggingen die specifiek voor dit doel opzij zijn gezet. Wie hier niet tijdig op anticipeert, riskeert serieuze financiële problemen.
Nadeel: Geen aftrek & hogere totale kosten
Twee fiscale en financiële nadelen gaan hand in hand bij de aflossingsvrije hypotheek die na 2013 is afgesloten. Ten eerste heeft u geen recht op hypotheekrenteaftrek, waardoor de effectieve rente die u betaalt hoger is dan bij een vergelijkbare annuïtaire hypotheek (waar u de betaalde rente in box 1 kunt aftrekken). Ten tweede zijn de totale rentekosten over de looptijd het hoogst van alle hypotheekvormen, omdat de rente steeds wordt berekend over de volledige — nooit dalende — hoofdsom.
Ter illustratie: bij een hoofdsom van € 300.000 en een rente van 4,70% over 30 jaar bedragen de totale rentekosten circa € 423.000. Bij een annuïtaire hypotheek met dezelfde parameters bedragen de totale rentekosten slechts circa € 248.000 — een verschil van bijna € 175.000. Dit verschil wordt nog groter als u de hypotheekrenteaftrek meerekent die u bij de annuïtaire hypotheek wel geniet.
Advies
Voor wie is een aflossingsvrije hypotheek geschikt?
Niet iedereen profiteert in gelijke mate van een aflossingsvrije hypotheek. Er zijn specifieke situaties waarin deze hypotheekvorm zinvol kan zijn, en situaties waarin u er beter voor kunt kiezen om volledig aflossingsplichtig te financieren.
Situaties waarbij een aflossingsvrije hypotheek kan passen
Een aflossingsvrije hypotheek kan een verstandige keuze zijn in de volgende omstandigheden:
- Hoge overwaarde: U heeft een woning met aanzienlijke overwaarde en wilt een nieuwe woning kopen. Het aflossingsvrije deel is gedekt door de overwaarde, en de woning kan bij verkoop problemloos de schuld dekken.
- Vermogen buiten de woning: U heeft substantieel spaargeld, beleggingen of andere vermogens die de schuld aan het einde van de looptijd kunnen dekken. U belegt het verschil in maandlast bewust met een hoger rendement dan de hypotheekrente.
- Beleggers en verhuurders: Vastgoedbeleggers die een woning verhuren, kiezen vaak voor een aflossingsvrije hypotheek. De huurinkomsten dekken de maandlast, en de vermogensopbouw zit in de (verwachte) waardestijging van het vastgoed. Fiscaal is de situatie voor verhuurders anders dan voor eigenaar-bewoners (box 3).
- Tijdelijke financiering: U verwacht de woning over enkele jaren te verkopen en heeft geen langetermijnplanning voor de schuld nodig. De lage maandlast is dan aantrekkelijk.
- Deelfinanciering: U financiert maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij en de rest via een annuïtaire hypotheek. U geniet de fiscale voordelen van de annuïtaire hypotheek én de lagere lasten van het aflossingsvrije deel.
- Bestaande aflossingsvrije hypotheek voor 2013: U heeft uw aflossingsvrije hypotheek vóór 2013 afgesloten en geniet nog van het overgangsrecht voor hypotheekrenteaftrek. Oversluiten kan het overgangsrecht kosten, wat financieel nadelig is.
Situaties waarbij u een aflossingsvrije hypotheek beter kunt vermijden
Er zijn ook omstandigheden waarbij een aflossingsvrije hypotheek onverstandig of zelfs risicovol is:
- Beperkt eigen vermogen: U heeft weinig spaargeld en geen alternatief plan om de schuld aan het einde van de looptijd af te lossen.
- Kort voor pensionering: Uw inkomen daalt sterk bij pensionering, waardoor u de maandlast mogelijk niet meer kunt dragen en herfinancieren moeilijk wordt.
- Instabiele inkomensituatie: U heeft een onzeker inkomen en wilt juist vermogensopbouw via de hypotheek als buffer.
- Hoge LTV-ratio: Uw hypotheek is gelijk aan of hoger dan de waarde van uw woning. Bij waardedaling komt u onder water te staan, met een restschuld als gevolg bij verkoop.
- Geen uitstrategie: U heeft geen concreet plan voor wat er aan het einde van de looptijd met de schuld gebeurt.
De aflossingsvrije hypotheek en pensioen: een groeiend risico
De Autoriteit Financiële Markten heeft herhaaldelijk gewaarschuwd voor de zogenoemde “aflossingsvrije hypotheekklif”: het moment waarop een grote groep huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek gepensioneerd raakt en geconfronteerd wordt met de volledige schuld terwijl hun inkomen is gedaald. Geschat wordt dat in Nederland honderdduizenden huishoudens in de komende tien tot twintig jaar met dit probleem te maken krijgen.
Voor mensen die in de jaren negentig of vroege jaren 2000 een aflossingsvrije hypotheek of spaarhypotheek hebben afgesloten, geldt dat zij nu actief moeten nadenken over hun exitstrategie. De opties zijn:
- De hypotheek vrijwillig aflossen vóór het verstrijken van de looptijd (als de hypotheekvoorwaarden dat toestaan).
- Extra sparen of beleggen om aan het einde de schuld te kunnen voldoen.
- De woning verkopen en naar een goedkopere woning of huurwoning verhuizen.
- De hypotheek herfinancieren, mits het inkomen en de woningwaarde dat toestaan.
- Een aflossings- of overbruggingshypotheek afsluiten om geleidelijk af te lossen.
Het is nooit te vroeg om hierover na te denken. Hoe eerder u een plan maakt, hoe meer opties u heeft.
Aflossingsvrij en box 3: beleggers letten op
Voor vastgoedbeleggers die woningen verhuren, geldt een ander fiscaal kader dan voor eigenaar-bewoners. De verhuurde woning valt in box 3 (vermogen), waarbij het forfaitair rendement wordt belast. De hypotheekschuld op de verhuurde woning mag u in mindering brengen op uw box 3-vermogen. Hierdoor kan een aflossingsvrije hypotheek fiscaal aantrekkelijker zijn voor beleggers dan voor eigenaar-bewoners, die geen aftrekrecht hebben maar ook geen box 3-heffing betalen over het eigenwoningforfait.
De fiscale regels rondom box 3 zijn de afgelopen jaren echter sterk aan verandering onderhevig geweest. Met de ontwikkelingen rondom het herstel van box 3 (naar aanleiding van het Kerstarrest van 2021) en de plannen voor een nieuw belastingstelsel per 2027 of later, is het essentieel om uw situatie te laten beoordelen door een belastingadviseur die op de hoogte is van de actuele stand van zaken.
Berekening
Hoe berekent u de maandlast van een aflossingsvrije hypotheek?
De berekening van de maandlast bij een aflossingsvrije hypotheek is eenvoudiger dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek. U betaalt uitsluitend rente, en de formule is daardoor rechttoe rechtaan.
De basisformule
De maandelijkse rentelast bij een aflossingsvrije hypotheek berekent u als volgt:
Waarbij r de jaarlijkse rente is uitgedrukt als decimaal. Dus: 4,70% wordt 0,0470. De maandlast is gedurende de gehele rentevaste periode identiek.
Rekenvoorbeeld: € 250.000 bij 4,70% rente
Stel: u leent € 250.000 aflossingsvrij met een rente van 4,70% per jaar. Wat zijn uw maandlasten en totale rentekosten?
- Maandlast: € 250.000 × 0,0470 / 12 = € 979,17 per maand
- Jaarlijkse rentekosten: € 979,17 × 12 = € 11.750,00
- Totale rentekosten over 20 jaar: € 11.750 × 20 = € 235.000
- Totale rentekosten over 30 jaar: € 11.750 × 30 = € 352.500
- Schuld na 30 jaar: nog altijd € 250.000
Vergelijking met een annuïtaire hypotheek op hetzelfde bedrag
Als vergelijkingsbasis: een annuïtaire hypotheek van € 250.000 bij 4,50% rente (annuïtair heeft doorgaans iets lagere rente) over 30 jaar heeft een maandlast van circa € 1.266. Dat is € 287 meer per maand dan de aflossingsvrije variant. Maar de totale rentekosten over 30 jaar bedragen slechts circa € 205.700 — aanzienlijk minder dan de € 352.500 bij de aflossingsvrije hypotheek.
En het grootste verschil: aan het einde van de 30 jaar bent u bij de annuïtaire hypotheek schuldenvrij, terwijl u bij de aflossingsvrije variant nog altijd € 250.000 verschuldigd bent. Als u meerekent dat u de € 250.000 terug moet betalen, zijn de totale kosten van de aflossingsvrije hypotheek over 30 jaar: € 352.500 (rente) + € 250.000 (aflossing) = € 602.500. Bij de annuïtaire hypotheek betaalt u in 30 jaar in totaal € 1.266 × 360 = € 455.760.
Effect van de rentevaste periode op uw planning
Bij een aflossingsvrije hypotheek is de keuze van de rentevaste periode cruciaal. Zolang de rentevaste periode loopt, weet u exact wat u maandelijks betaalt. Na afloop van de periode wordt de rente herzien op basis van de dan geldende marktrente — die hoger of lager kan zijn dan uw huidige rente.
Omdat de schuld bij een aflossingsvrije hypotheek nooit daalt, is uw blootstelling aan een rentestijging na herziening maximaal: u betaalt de nieuwe rente over de volledige, onverkorte hoofdsom. Dit maakt een langere rentevaste periode bij aflossingsvrije hypotheken relatief aantrekkelijker dan bij aflossingsplichtige hypotheken.
Praktisch advies: kies een rentevaste periode die aansluit op uw exitstrategie. Wilt u de woning over 15 jaar verkopen? Kies dan een rentevaste periode van 15 jaar en u voorkomt een onverwachte renteherziening op een ongelegen moment.
Boetevrij aflossen: maak gebruik van de ruimte
Vrijwel alle geldverstrekkers bieden bij een aflossingsvrije hypotheek de mogelijkheid om jaarlijks een percentage van de hoofdsom boetevrij extra af te lossen — doorgaans tussen de 10% en 20% van de oorspronkelijke hoofdsom. Dit is een waardevolle optie die u actief kunt benutten om toch vermogen op te bouwen in de woning en uw restschuld aan het einde van de looptijd te beperken.
Als u jaarlijks bijvoorbeeld € 5.000 extra aflost op een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000, heeft u na 20 jaar al € 100.000 afgelost en staat u slechts voor € 100.000 schuld. Uw totale rentekosten zijn dan ook aanzienlijk lager, omdat de rente over een dalende hoofdsom wordt berekend. In dat geval gedraagt de hypotheek zich deels als een lineaire hypotheek.
Veelgestelde vragen
FAQ: aflossingsvrije hypotheek
De meest gestelde vragen over aflossingsvrije hypotheken in Nederland, beantwoord door Marieke van den Berg, financieel adviseur.
Ja, u kunt in 2026 nog steeds een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Er is geen wettelijk verbod op aflossingsvrije hypotheken. Wat de wet wel doet, is beperkingen stellen aan:
- De omvang: maximaal 50% van de woningwaarde mag aflossingsvrij zijn voor een eigen woning. Het resterende deel moet aflossingsplichtig zijn (annuïtair of lineair).
- De fiscale behandeling: voor nieuw afgesloten aflossingsvrije hypotheken na 1 januari 2013 geldt geen hypotheekrenteaftrek. U betaalt de rente volledig netto, zonder fiscaal voordeel.
- NHG: een aflossingsvrije hypotheek komt niet in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie, ook niet als het bedrag onder de NHG-kostengrens valt.
In de praktijk bieden vrijwel alle grote Nederlandse geldverstrekkers (ING, Rabobank, ABN AMRO, Aegon, ASR, Nationale Nederlanden, en hypotheekspecialisten zoals MUNT Hypotheken en Florius) nog aflossingsvrije hypotheken aan. De acceptatiecriteria zijn wel strenger geworden: geldverstrekkers kijken nauwkeuriger naar uw exitstrategie en de betaalbaarheid op pensioendatum.
Wilt u volledig aflossingsvrij financieren (meer dan 50% van de woningwaarde), dan is dat alleen mogelijk als het object niet als eigenwoningschuld wordt aangemerkt — bijvoorbeeld bij verhuurobjecten of tweede woningen in box 3. Raadpleeg een hypotheekadviseur voor uw specifieke situatie.
Aan het einde van de looptijd van uw aflossingsvrije hypotheek moet u de volledige hoofdsom terugbetalen aan de geldverstrekker. Dat is het kerngegeven dat veel mensen over het hoofd zien: u heeft in de afgelopen 20 of 30 jaar alleen maar rente betaald, en uw schuld is precies even hoog als op dag één.
U heeft op dat moment vier opties:
- De woning verkopen: de opbrengst wordt gebruikt om de hypotheekschuld af te lossen. Als uw woning meer waard is dan de schuld, houdt u overwaarde over.
- Herfinancieren bij dezelfde of een andere geldverstrekker: u sluit een nieuwe hypotheek af voor de resterende schuld. Dit is alleen mogelijk als uw inkomen en de woningwaarde voldoende zijn om een nieuwe hypotheek te rechtvaardigen. Op pensioendatum kan dit een uitdaging zijn.
- Schuld aflossen met eigen middelen: u heeft gedurende de looptijd gespaard of belegd en gebruikt dit om de schuld ineens af te lossen.
- Overgangsregeling of uitstel aanvragen: sommige geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om de looptijd te verlengen, maar dit is geen vanzelfsprekendheid en afhankelijk van acceptatiecriteria.
Mijn advies: begin bij het afsluiten van uw aflossingsvrije hypotheek al met het uitdenken van uw exitstrategie. En reviseer die strategie minimaal iedere vijf jaar, zodat u tijdig kunt bijsturen als omstandigheden veranderen.
Dit is een van de meest complexe vragen rondom aflossingsvrije hypotheken. Het antwoord hangt sterk af van uw specifieke situatie en van de manier waarop u oversluitt.
Overgangsrecht blijft in principe behouden als:
- U de bestaande aflossingsvrije hypotheek oversluit naar een nieuwe geldverstrekker zonder het bedrag te verhogen en zonder de looptijd te verlengen.
- U verhuist naar een nieuwe woning en een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit die niet hoger is dan uw bestaande hypotheekschuld.
Overgangsrecht vervalt (gedeeltelijk) als:
- U het aflossingsvrije bedrag verhoogt — het extra deel heeft geen recht op aftrek.
- U de looptijd verlengt — dit kan gevolgen hebben voor het overgangsrecht.
- U de hypotheek omzet naar een andere hypotheekvorm dan aflossingsvrij.
Het overgangsrecht heeft ook een houdbaarheidsdatum: de hypotheekrenteaftrek voor alle eigenwoningschulden wordt de komende jaren verder afgebouwd. De maximale aftrek daalt jaarlijks, waardoor het fiscale voordeel van het overgangsrecht kleiner wordt.
Mijn aanbeveling: laat de berekening altijd maken door een gecertificeerd hypotheekadviseur (RFP/FFP) die ook fiscaal onderlegd is. Het verschil tussen de juiste en de verkeerde keuze kan tienduizenden euro’s op de lange termijn schelen.
Risicomanagement
Risico’s beheren bij een aflossingsvrije hypotheek
Een aflossingsvrije hypotheek is op zichzelf geen gevaarlijk product, mits u de risico’s kent en actief beheert. Hier zijn de vijf belangrijkste risico’s en hoe u ze kunt mitigeren.
1. Herfinancieringsrisico bij afloop looptijd
Het grootste risico bij een aflossingsvrije hypotheek is dat u aan het einde van de looptijd niet opnieuw kunt financieren. Dit kan gebeuren als uw inkomen is gedaald (bijvoorbeeld door pensionering), de woningwaarde is gedaald (restschuld), of de geldverstrekker strenger is geworden in zijn acceptatiebeleid. Om dit risico te beperken: bouw altijd een plan B en C, begin 10 tot 15 jaar voor het einde van de looptijd met extra aflossen als dat mogelijk is, en houd uw vermogen buiten de woning op peil.
2. Renterisico bij herziening
Als uw rentevaste periode afloopt, kunt u worden geconfronteerd met een hogere rente. Omdat de hoofdsom bij een aflossingsvrije hypotheek nooit daalt, betaalt u de hogere rente over het volledige leenbedrag. Dit maakt u kwetsbaarder voor rentestijgingen dan houders van een annuïtaire hypotheek. Kies een rentevaste periode die past bij uw risicobereidheid, en overweeg bij het naderen van het einde van de rentevaste periode tijdig om opties te vergelijken.
3. Waardedaling van de woning
Bij een aflossingsvrije hypotheek daalt de LTV-ratio (loan-to-value) niet vanzelf, in tegenstelling tot een aflossingsplichtige hypotheek. Als uw woning in waarde daalt, kunt u “onder water” komen te staan: de hypotheekschuld is dan hoger dan de woningwaarde. Dit maakt verkoop, herfinanciering én de onderhandeling met uw geldverstrekker over renteaanpassingen complexer.
4. Overlijden of arbeidsongeschiktheid
Als één van de inkomensgerechtigden overlijdt of arbeidsongeschikt raakt, kan de overblijvende partner de maandlasten mogelijk niet meer dragen. Bij een aflossingsvrije hypotheek is dit risico reëel, omdat de schuld nooit daalt en er geen ‘aflossingswinst’ is opgebouwd. Overlijdensrisicoverzekering (ORV) en arbeidsongeschiktheidsverzekering zijn bij een aflossingsvrije hypotheek zeker niet minder relevant dan bij andere hypotheekvormen — sommige adviseurs beschouwen ze zelfs als essentiëler.
5. Onvoldoende pensioenopbouw naast de hypotheek
Een van de verborgen risico’s van de aflossingsvrije hypotheek is de verdringing van pensioenopbouw. Wie kiest voor de lagere maandlast van een aflossingsvrije hypotheek zonder het verschil te beleggen of te sparen, heeft aan het einde van de looptijd zowel een grote hypotheekschuld als onvoldoende pensioenkapitaal. Het is essentieel om uw financiële planning in zijn geheel te bekijken: hypotheek, pensioen, vermogen en verzekeringen hangen allemaal met elkaar samen.
Praktisch: de exitstrategie plannen
Een goede exitstrategie voor een aflossingsvrije hypotheek omvat minimaal de volgende elementen:
- Bepaal op welk moment u de schuld wilt aflossen (einde looptijd, bij pensionering, bij verkoop).
- Kwantificeer het benodigde bedrag (hoofdsom plus eventuele boeterente bij vervroegd aflossen).
- Berekend welk maandelijks spaarbedrag of beleggingsbedrag u nodig heeft om dit doel te halen.
- Leg dit vast in een financieel plan en evalueer het minimaal elke vijf jaar.
- Zorg voor verzekeringen die uw strategie beschermen bij onvoorziene omstandigheden.
Een gecertificeerd financieel planner (FFP) kan u helpen bij het opstellen van een integraal financieel plan dat uw aflossingsvrije hypotheek, pensioenopbouw, beleggingen en verzekeringen samenhangt.
Disclaimer: De informatie op deze pagina is uitsluitend bedoeld als algemene toelichting en vormt geen financieel, fiscaal of juridisch advies. De rentetarieven zijn indicatief en ontleend aan marktonderzoek per juli 2026; actuele tarieven kunnen afwijken. De calculator geeft een rekenkundige indicatie en houdt geen rekening met uw persoonlijke situatie, inkomen, vermogen of wensen. Raadpleeg altijd een AFM-geregistreerd hypotheekadviseur en/of belastingadviseur voordat u financiële beslissingen neemt. Aan de inhoud van deze pagina kunnen geen rechten worden ontleend. Auteur: Marieke van den Berg, financieel adviseur, bijgewerkt op 13 juli 2026.
Meer informatie: Rijksoverheid – Hypotheek informatie
Lees ook: Kosten Notaris Huis Kopen 2026: Wat Betaal Je Precies?
Alle berekeningen op deze pagina zijn gebaseerd op officiële Nederlandse bronnen: Belastingdienst.nl, Rijksoverheid.nl, CBS.nl en Nibud.nl. Tarieven gelden voor 2026. Lees ons redactioneel beleid.