Hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente die je betaalt op je hypotheek mag aftrekken van je belastbaar inkomen in box 1. Daardoor betaal je minder inkomstenbelasting. Maar er zijn voorwaarden: de hypotheek moet volledig aflossend zijn en de woning moet je hoofdverblijf zijn. Dit artikel legt uit hoe hypotheekrenteaftrek in 2026 werkt, hoeveel belastingvoordeel je hebt en welke beperkingen er gelden.
Wat is hypotheekrenteaftrek?
Als je een eigen woning hebt en daarvoor een hypotheek hebt lopen, mag je de betaalde hypotheekrente aftrekken van je inkomen in box 1. De Belastingdienst verlaagt hierdoor je belastbaar inkomen. Het belastingvoordeel is het aftrekbedrag maal je marginale belastingtarief.
Tegenover de renteaftrek staat het eigenwoningforfait: een fictief inkomen dat de Belastingdienst aan je toerekent op basis van de WOZ-waarde van je woning. Per saldo is hypotheekrenteaftrek alleen voordelig als je rentelasten hoger zijn dan het eigenwoningforfait.
Welke hypotheken komen in aanmerking?
Niet elke hypotheek levert recht op renteaftrek op. Voor hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 gelden strikte voorwaarden:
- De hypotheek moet volledig worden afgelost binnen maximaal 30 jaar
- De aflossing moet minimaal annuiteiten- of lineair zijn
- De woning moet je hoofdverblijf zijn
Hypotheken afgesloten voor 1 januari 2013 (inclusief aflossingsvrije hypotheken) mogen hun oude regels behouden zolang de lening niet wordt verhoogd of overgesloten. Op die leningen geldt renteaftrek nog altijd, ook zonder aflossingseis.
Maximaal aftrekpercentage 2026
Het maximale belastingtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken wordt al jaren afgebouwd. In 2026 is het maximale aftrekpercentage 35,75%. Dit geldt ongeacht of je in een hogere belastingschijf valt. Verdien je meer dan €78.426? Dan mag je de rente nog altijd maar aftrekken tegen 35,75%, niet tegen het hogere tarief van 49,50%.
| Inkomen 2026 | Marginaal tarief | Effectief aftrekpercentage hypotheekrente |
|---|---|---|
| Tot €38.883 | 35,75% | 35,75% |
| €38.883 – €78.426 | 37,56% | 37,56% |
| Boven €78.426 | 49,50% | maximaal 35,75% |
Voor topverdieners betekent dit dat het belastingvoordeel per euro betaalde rente kleiner is dan het marginale tarief suggereert.
Eigenwoningforfait 2026
Het eigenwoningforfait is een fictief inkomen dat je moet bijtellen bij je box 1-inkomen. Het is bedoeld als compensatie voor het feit dat je als huiseigenaar geen huur betaalt. Het forfait in 2026:
| WOZ-waarde | Eigenwoningforfait 2026 |
|---|---|
| Tot €12.500 | €0 |
| €12.500 – €25.000 | 0,10% |
| €25.000 – €50.000 | 0,20% |
| €50.000 – €1.310.000 | 0,35% |
| Boven €1.310.000 | 2,35% over het meerdere |
Bij een woning met WOZ-waarde €400.000 is het eigenwoningforfait: €400.000 x 0,35% = €1.400 per jaar. Dit bedrag tel je op bij je belastbaar inkomen.
Rekenvoorbeeld: hoeveel belastingvoordeel levert hypotheekrenteaftrek op?
Stel: WOZ-waarde €350.000, hypotheek €280.000 tegen 4,0% rente. Inkomen €65.000.
- Betaalde hypotheekrente per jaar: €280.000 x 4,0% = €11.200
- Eigenwoningforfait: €350.000 x 0,35% = €1.225
- Aftrekbaar saldo: €11.200 – €1.225 = €9.975
- Belastingvoordeel (37,56%): €9.975 x 37,56% = circa €3.738 per jaar
- Netto maandlast: (€11.200 – €3.738) / 12 = circa €622 per maand voordeel ten opzichte van geen aftrek
Voorlopige teruggave: voordeel direct ontvangen
Je hoeft niet te wachten tot de jaarlijkse belastingaangifte om het voordeel te ontvangen. Via een voorlopige teruggave betaalt de Belastingdienst maandelijks alvast een bedrag terug. Je vraagt dit aan via Mijn Belastingdienst. Geef de verwachte hypotheekrente en het eigenwoningforfait op, dan berekent de Belastingdienst het maandelijkse teruggavebedrag.
Wanneer vervalt de hypotheekrenteaftrek?
Je verliest recht op hypotheekrenteaftrek in de volgende situaties:
- Woning verhuurd: zodra je de woning verhuurt (ook tijdelijk via Airbnb voor meer dan 2 weken), vervalt de aftrek tijdelijk
- Woning staat te koop en leeg: maximaal 3 jaar nog recht op aftrek na verhuizen
- Echtscheiding: speciale regels, tijdelijk aftrek toegestaan voor vertrokken partner
- Hypotheek volledig afgelost: geen hypotheek meer, dus ook geen renteaftrek
- Aflossingsvrije hypotheek na 2013: geen aftrek tenzij de hypotheek onder het overgangsrecht valt
Hypotheekrenteaftrek en NHG
Een NHG-hypotheek heeft geen invloed op het recht op renteaftrek. Je hebt gewoon recht op aftrek als je aan de reguliere voorwaarden voldoet. Het rentevoordeel van NHG (0,3% tot 0,6% lagere rente) leidt wel tot lagere rentelasten en dus een kleiner aftrekbedrag. Meer over NHG lees je in ons artikel over NHG kosten en voorwaarden 2026.
Veelgestelde vragen over hypotheekrenteaftrek 2026
Je kunt de volledige betaalde hypotheekrente aftrekken, minus het eigenwoningforfait. Het maximale belastingvoordeel is 35,75% van het aftrekbare bedrag, ook als je inkomen hoger is dan €78.426. Bij €10.000 betaalde rente en een eigenwoningforfait van €1.200 is het aftrekbare bedrag €8.800, wat neerkomt op een belastingbesparing van maximaal circa €3.254.
Alleen voor aflossingsvrije hypotheken afgesloten voor 1 januari 2013. Die vallen onder overgangsrecht en mogen nog maximaal 30 jaar renteaftrek claimen vanaf het moment van afsluiten. Nieuwe aflossingsvrije hypotheken (na 2013) geven geen recht op renteaftrek.
Het eigenwoningforfait is 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen tussen €50.000 en €1.310.000. Bij een WOZ-waarde van €400.000 is dat €1.400 per jaar. Dit fictieve inkomen tel je op bij je box 1-inkomen. Het vermindert je netto aftrekvoordeel van hypotheekrente.
Via Mijn Belastingdienst kun je een voorlopige aanslag aanvragen of aanpassen. Vul de verwachte hypotheekrente en het eigenwoningforfait in voor het lopende jaar. De Belastingdienst berekent het maandelijkse teruggavebedrag dat ze direct op je rekening storten. Pas de voorlopige aanslag aan als je hypotheek of rente wijzigt.
Nee. Zodra je de woning verhuurt, is het geen eigen woning meer en vervalt de hypotheekrenteaftrek. Bij tijdelijke verhuur via platforms als Airbnb vervalt de aftrek voor de verhuurdperiode. Staat de woning te koop en ben je al verhuisd? Dan mag je nog maximaal 3 jaar aftrek claimen.
Bronnen: Belastingdienst.nl (hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait en voorlopige teruggave 2026), Rijksoverheid (Wet herziening fiscale behandeling eigen woning), AFM (hypotheekregels en aflossingseis).
Meer informatie: Belastingdienst – Eigen woning en hypotheek
Lees ook: ‘WOZ Waarde Berekenen 2026: Hoe Het Werkt en Wat Je Ermee Doet’
Alle berekeningen op deze pagina zijn gebaseerd op officiële Nederlandse bronnen: Belastingdienst.nl, Rijksoverheid.nl, CBS.nl en Nibud.nl. Tarieven gelden voor 2026. Lees ons redactioneel beleid.