Loan to Value Berekenen: Formule, Voorbeelden en Uitleg 2026

Wie een woning koopt, kijkt vaak eerst naar de maandlasten. Toch zegt de rente alleen niet genoeg. De loan-to-value, afgekort LTV, laat zien hoe groot de hypotheek is ten opzichte van de waarde van de woning. Die verhouding speelt mee bij het risico voor de bank en kan invloed hebben op de renteopslag.

Wat betekent loan-to-value?

De loan-to-value bereken je door de hypotheek te delen door de marktwaarde van de woning. Vermenigvuldig de uitkomst met 100 voor een percentage.

Formule: LTV = hypotheekbedrag / woningwaarde × 100

Een hypotheek van 360.000 EUR voor een woning van 400.000 EUR geeft een LTV van 90 procent. Je financiert dan negen tiende van de woningwaarde met geleend geld.

Loan-to-value berekenen met voorbeelden

Een lagere LTV betekent meestal een grotere eigen buffer. Daalt de woningwaarde, dan blijft er sneller voldoende waarde over tegenover de hypotheekschuld.

Welke woningwaarde gebruik je?

Voor de berekening gebruik je de waarde die de geldverstrekker accepteert. Bij een aankoop is dat vaak de taxatiewaarde of de koopprijs, afhankelijk van de situatie. De laagste waarde kan bepalend zijn. Bij een bestaande woning kan een gevalideerd taxatierapport nodig zijn. Een WOZ-waarde is niet automatisch geschikt als hypotheekwaarde.

Koop je een woning voor 390.000 EUR en taxeert de taxateur de woning op 380.000 EUR, dan kan de taxatiewaarde de relevante basis vormen. De LTV van een hypotheek van 380.000 EUR is in dat voorbeeld 100 procent, niet 97,4 procent op basis van de koopprijs.

Maximale hypotheek en LTV zijn niet hetzelfde

De maximale hypotheek hangt ook af van inkomen, rente, verplichtingen en de geldende leennormen. De LTV kijkt alleen naar de verhouding tussen schuld en woningwaarde. Je kunt op basis van je inkomen minder lenen dan de woningwaarde toelaat. Andersom kan je inkomen ruimte bieden voor een hogere lening, terwijl de woningwaarde de grens vormt.

Voor een nauwkeurige eerste berekening kun je naast de LTV ook de overwaarde van je woning berekenen. Bij verbouwing of verduurzaming kunnen aanvullende regels gelden.

Wat gebeurt er met de LTV na aflossen?

Als de woningwaarde gelijk blijft en je lost af, daalt de LTV. Stel dat je hypotheek van 360.000 EUR naar 340.000 EUR daalt bij een woningwaarde van 400.000 EUR. De nieuwe LTV is 85 procent.

Ook een stijgende woningwaarde verlaagt de LTV op papier. Een woningwaarde van 450.000 EUR bij een hypotheek van 360.000 EUR geeft een LTV van 80 procent. De lagere verhouding betekent niet dat je automatisch direct een lagere rente krijgt. De bank kan daarvoor een nieuw bewijs van de waarde vragen.

Overwaarde, eigen geld en bijkomende kosten

De LTV zegt niets over de kosten die je naast de koopsom betaalt. Denk aan advies, notaris, taxatie, bouwkundige keuring en inrichting. Een hypotheek die gelijk is aan de woningwaarde laat weinig ruimte om die kosten mee te financieren. Eigen geld blijft dus vaak nodig.

Bij verkoop is de eenvoudige overwaarde het verschil tussen de woningwaarde en de openstaande hypotheek. Verkoopkosten en eventuele fiscale gevolgen moet je nog meenemen voor een netto-inschatting.

Veelgemaakte fouten bij de berekening

• De hypotheek verwarren met het totale bedrag dat je nodig hebt.
• De vraagprijs gebruiken terwijl een lagere taxatiewaarde relevant is.
• De LTV afronden voordat de deling klaar is.
• Verwachten dat een lagere LTV altijd meteen een renteverlaging oplevert.
• Een stijgende WOZ-waarde zien als automatisch geaccepteerde marktwaarde.

Veelgestelde vragen

Wat is een goede loan-to-value?

Dat hangt af van de rentevoorwaarden en je financiële buffer. Een lagere LTV betekent in het algemeen minder financieringsrisico, maar er bestaat geen universele grens die voor iedere hypotheek gelijk is.

Kan de LTV boven 100 procent uitkomen?

Ja, als het hypotheekbedrag hoger is dan de waarde die voor de berekening wordt gebruikt. Dat kan bijvoorbeeld ontstaan wanneer bijkomende financiering wordt meegenomen of wanneer de taxatiewaarde lager is dan de schuld.

Daalt mijn LTV automatisch door aflossen?

Ja, zolang de woningwaarde in de berekening gelijk blijft. Bij een hypotheek van 340.000 EUR en een woningwaarde van 400.000 EUR is de LTV 85 procent.

Heeft mijn inkomen invloed op de LTV?

Niet op de formule zelf. Je inkomen bepaalt wel hoeveel je maximaal mag lenen. Daardoor kan het indirect bepalen welke hypotheek en dus welke LTV haalbaar is.

Kan ik zelf mijn woningwaarde aanpassen?

Voor een persoonlijke inschatting kun je verschillende scenario’s doorrekenen. Voor de hypotheekverstrekker telt alleen een waarde die volgens de voorwaarden wordt geaccepteerd.

Bronnen: Rijksoverheid, informatie over maximale hypotheek en leennormen; Autoriteit Financiële Markten, informatie over hypotheken; Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, informatie over woningtaxaties. Controleer actuele voorwaarden altijd bij je hypotheekadviseur of geldverstrekker.