Startersvrijstelling Overdrachtsbelasting Berekenen

Wat is de startersvrijstelling?

Als je voor het eerst een woning koopt en je bent jonger dan 35 jaar, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Normaal bedraagt dat 2% van de koopsom. Bij een woning van €400.000 scheelt dat €8.000 aan directe kosten. Dat geld kun je gebruiken voor de inrichting, een verbouwing of je eigen inbreng verhogen.

De regeling bestaat al een paar jaar, maar de grens wordt jaarlijks bijgesteld. In 2026 is die grens vastgesteld op €510.000. Ligt de woningprijs op of boven die grens? Dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over de hele koopsom. Het is dus alles-of-niets.

Belangrijk: de vrijstelling geldt per koper, niet per woning. Als je samen koopt met een partner die al eerder een woning heeft gehad, betaalt die partner wel 2% over zijn of haar aandeel. Jij als starter betaalt dan €0 over jouw deel.

Voorwaarden 2026 op een rij

Om van de startersvrijstelling gebruik te maken, moet je aan vier voorwaarden voldoen. Je moet op de datum van de overdracht jonger zijn dan 35 jaar. De woning moet je hoofdverblijf worden, dus je moet er zelf gaan wonen. De woningprijs moet onder de grens van €510.000 liggen. En je mag de vrijstelling nog nooit eerder hebben gebruikt.

Hoe werkt de berekening?

Overdrachtsbelasting is een percentage van de koopsom of de WOZ-waarde als die hoger is. In de meeste gevallen is de koopsom leidend. De berekening zelf is eenvoudig:

De formule voor een doorstromer: Koopsom × 0,02 = Overdrachtsbelasting

De formule voor een belegger: Koopsom × 0,104 = Overdrachtsbelasting

De besparing voor de starter ten opzichte van een doorstromer: Koopsom × 0,02 = Besparing

3 Praktijkvoorbeelden

7 Tips voor starters bij woningaankoop 2026

• Controleer altijd bij de notaris of de woning officieel als eigen woning wordt aangemerkt. Gaat het om een gemengd gebruik, dan kan de vrijstelling gedeeltelijk vervallen.
• Wacht niet te lang met kopen als je bijna 35 wordt. De leeftijd wordt getoetst op de datum van ondertekening bij de notaris, niet de datum van het koopcontract.
• Bekijk de WOZ-waarde van de woning. Als die hoger is dan de koopsom, geldt de WOZ-waarde als grondslag. Dit speelt soms bij sterk ondergewaardeerde woningen.
• Vraag je notaris om een verklaring startersvrijstelling op te stellen. Die leg je bij de aangifte overdrachtsbelasting. Doe je dat niet, wordt automatisch 2% geheven.
• Let op bij woningen die worden gesplitst in appartementen. Soms wordt per deeleenheid een afzonderlijke koopsom gehanteerd die door de grens heen kan gaan.
• Ben je ZZP’er of ondernemer? De startersvrijstelling geldt gewoon voor jou. De vrijstelling is gebonden aan de persoon, niet aan de rechtsvorm.
• Combineer de startersvrijstelling met het Nationaal Hypotheek Garantie (NHG). In 2026 geldt NHG tot €435.000. Je bespaart dan ook op de hypotheekrente via de NHG-korting.

Veelgestelde vragen (FAQ)