Restschuld hypotheek berekenen: Je restschuld is het verschil tussen je openstaande hypotheekschuld en de verwachte verkoopprijs van je woning. Formule: Restschuld = Openstaande hypotheek − Verkoopprijs. Is de uitkomst positief, dan heb je een restschuld die je na verkoop zelf moet betalen. Is het negatief, dan heb je overwaarde. In 2026 hebben de meeste woningbezitters door de gestegen woningmarkt overwaarde. Gebruik de calculator om jouw situatie te berekenen.
Restschuld Hypotheek Berekenen: Bij Verkoop 2026
Wil je je huis verkopen maar weet je niet of je na de verkoop geld overhoudt of juist een schuld hebt? Met deze calculator bereken je in een handomdraai of je te maken hebt met een restschuld of overwaarde. We leggen ook uit wat je kunt doen als de situatie tegenvalt.
Restschuld hypotheek berekenen doe je door de openstaande hypotheekschuld na aflossing op de verkoopdatum af te zetten tegen de verwachte verkoopopbrengst. De formule is: restschuld = hypotheekschuld − (verkoopopbrengst − verkoopkosten − aflossingsvrij deel). Bij een hypotheek van €250.000 met €40.000 aflossingsvrij en een verkoopopbrengst van €280.000 minus €8.000 kosten, houd je €18.000 restschuld over. Gebruik onze calculator voor een exacte berekening per situatie.
Hoe bereken je restschuld hypotheek bij verkoop? Overzicht in één tabel
| Situatie | Formule | Voorbeeld | Uitkomst |
|---|---|---|---|
| Volledig aflossingsvrij | Restschuld = hypotheek − verkoopopbrengst + kosten | €250.000 − €270.000 + €8.000 | Geen restschuld (winst €12.000) |
| Deels aflossingsvrij | Restschuld = aflossingsvrij deel − (opbrengst − kosten) | €40.000 − (€280.000 − €8.000) | €18.000 restschuld |
| Annuïteit met onderwater | Restschuld = hypotheekschuld − verkoopopbrengst | €220.000 − €190.000 | €30.000 restschuld |
| Met NHG-garantie | Restschuld na NHG = max(0, schuld − opbrengst − NHG) | €30.000 − €0 (NHG-dekt) | €0 restschuld voor verkoper |
Restschuld hypotheek berekenen in 4 stappen
- Stap 1 — Bepaal de hypotheekschuld op de verkoopdatum. Vraag een actuele aflossingsopgave op bij je hypotheekverstrekker.
- Stap 2 — Schat de verkoopopbrengst via een taxatierapport of recente verkoopprijzen in de buurt. Trek hier de verkoopkosten (makelaar, notaris) vanaf.
- Stap 3 — Bereken het verschil tussen resterende schuld en netto-opbrengst. Een positief getal = restschuld, een negatief getal = overwaarde.
- Stap 4 — Check NHG en financieringsopties zoals een restschuldfinanciering of verhuisregeling voordat je de verkoop definitief maakt.
Restschuld Hypotheek Calculator
Hoe werkt de restschuld berekening?
De formule is eenvoudig maar de details maken het verschil:
Restschuld = Openstaande hypotheek − (Verkoopprijs − Verkoopkosten)
Bij een positieve uitkomst heb je een restschuld die je zelf moet betalen. Bij een negatieve uitkomst is er overwaarde — geld dat jij ontvangt na de verkoop.
| Situatie | Hypotheek | Verkoopprijs | Resultaat |
|---|---|---|---|
| Starters 2021 (top markt) | €380.000 | €370.000 | Restschuld €10.000 |
| Doorstromers 2018 | €250.000 | €395.000 | Overwaarde €145.000 |
| Koper 2015 Amsterdam | €300.000 | €580.000 | Overwaarde €280.000 |
| Scheidingssituatie 2026 | €320.000 | €315.000 | Restschuld €5.000 |
Praktijkvoorbeelden
Voorbeeld 1: Sandra moet verkopen na scheiding
Sandra (41) en haar ex kochten hun woning in 2022 voor €420.000. De hypotheek staat nog op €405.000. Door de marktontwikkeling taxeert de makelaar nu op €395.000. Na courtage van €5.925 en overige kosten van €1.500 is de netto-opbrengst €387.575. Restschuld: €17.425. Sandra financiert dit mee in haar nieuwe huurcontract via een persoonlijke lening bij haar bank.
Voorbeeld 2: Jan en Mirjam stromen door
Jan (52) en Mirjam kochten hun huis in 2012 voor €275.000. De hypotheek staat op €195.000. In 2026 verkoopt de makelaar voor €480.000. Na aftrek van kosten (€8.200) is de netto-opbrengst €471.800. Overwaarde: €276.800. Dit gebruiken ze als volledige eigen inbreng voor hun nieuwe seniorenwoning van €450.000 — geen hypotheek meer nodig.
Voorbeeld 3: Starter met NHG en restschuld
Kevin (29) kocht in 2023 een appartement voor €290.000 met NHG (grens €405.000). Nu moet hij verkopen vanwege werkloosheid. Waarde: €282.000. Hypotheek: €285.000. Restschuld: €3.000 (na kosten). Omdat hij NHG heeft, springt het Waarborgfonds bij als hij aantoont dat hij buiten eigen schuld moet verkopen.
Tips bij een restschuld of overwaarde
1. Laat een taxatie uitvoeren
Een officieel taxatierapport geeft je zekerheid over de waarde. Vertrouw niet puur op de Funda-vergelijkingen in je buurt.
2. Onderhandel over de makelaarscourtage
Bij een hogere verkoopprijs kun je de courtage drukken. Vraag meerdere makelaars om een offerte en vergelijk.
3. Check of NHG van toepassing is
Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie? Dan ben je bij bepaalde omstandigheden (werkloosheid, scheiding, overlijden) beschermd tegen restschuld.
4. Bespreek meefinancieren van restschuld
Sommige geldverstrekkers laten je een restschuld meefinancieren in je nieuwe hypotheek, tot maximaal 100% van de waarde van de nieuwe woning.
5. Overwaarde slim inzetten
Zet overwaarde in als eigen inbreng bij je volgende woning. Zo heb je een lagere hypotheek, lagere maandlasten en mogelijk een betere renteklasse.
Veelgestelde vragen
Wat is een restschuld bij een hypotheek?
Een restschuld ontstaat wanneer je je huis verkoopt voor minder dan de openstaande hypotheekschuld. Na de verkoop hou je een schuld over. Dit kan voorkomen wanneer de woningmarkt daalt of je nog weinig hebt afgelost. Je bent verplicht deze restschuld zelf te voldoen, tenzij je NHG hebt en voldoet aan de voorwaarden.
Hoe bereken ik mijn restschuld?
Restschuld = openstaande hypotheekschuld − verkoopprijs (na aftrek verkoopkosten zoals makelaarscourtage en notariskosten). Is de uitkomst negatief, dan heb je een restschuld die je zelf moet betalen. Is die positief, dan heb je overwaarde. Gebruik de calculator hierboven voor een nauwkeurige berekening.
Wat kan ik doen bij een restschuld?
Je kunt de restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek (tot 100% van de woningwaarde), een persoonlijke lening afsluiten, of de schuld direct aflossen met eigen spaargeld. Sommige hypotheekverstrekkers bieden speciale restschuldleningen aan. Neem altijd contact op met je geldverstrekker zodra je weet dat er een restschuld dreigt.
Is restschuld aftrekbaar van de belasting?
De rente op een restschuld is voor schulden die tot en met 2017 zijn ontstaan voor maximaal 15 jaar fiscaal aftrekbaar geweest. Voor schulden die na 2018 zijn ontstaan geldt geen aftrek meer. Check altijd de actuele regels bij de Belastingdienst of je belastingadviseur voor jouw situatie.
Wat is overwaarde bij een hypotheek?
Overwaarde is het positieve verschil tussen de verkoopprijs van je woning en de openstaande hypotheekschuld. Heb je een huis met een waarde van €400.000 en staat je hypotheek op €250.000, dan is je overwaarde €150.000. Je kunt deze overwaarde gebruiken als eigen inbreng voor een nieuwe woning of voor andere doeleinden.
Beste hypotheekrentabiliteit vergelijken?
Vergelijk actuele hypotheekrentes van 30+ aanbieders en bespaar gemiddeld €200 per maand op je maandlasten.
Klik hier voor actuele aanbiedingen →Bronnen
- Belastingdienst.nl – Restschuld eigen woning
- NHG.nl – Restschuld en NHG
- Nibud.nl – Woning verkopen en financiën
Bekijk ook: Hypotheek rente vergelijken | Overwaarde berekenen | Maximale hypotheek berekenen
Alle berekeningen op deze pagina zijn gebaseerd op officiële Nederlandse bronnen: Belastingdienst.nl, Rijksoverheid.nl, CBS.nl en Nibud.nl. Tarieven gelden voor 2026. Lees ons redactioneel beleid.