Restschuld Berekenen
Bereken uw restschuld bij onderwaarde van uw woning en ontdek uw opties.
Restschuld Calculator 2025
Restschuld berekenen — hoe werkt het?
Een restschuld ontstaat wanneer u uw woning verkoopt voor een lagere prijs dan de openstaande hypotheekschuld. Het verschil tussen de verkoopprijs (minus verkoopkosten) en de hypotheekschuld is de restschuld. Na de verkoop van de woning blijft de restschuld bij u als persoonlijke schuld over — u bent dan nog steeds geld verschuldigd aan de hypotheekverstrekker, ook al bent u geen eigenaar meer van de woning.
Restschulden kunnen ontstaan door verschillende oorzaken: sterk gedaalde huizenprijzen (zoals na de financiële crisis van 2008-2013), het kopen van een woning met een hoge hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (hoge LTV-ratio), aflossingsvrije hypotheekdelen die gedurende de looptijd niet worden afgelost, of het meefinancieren van verbouwingen of inrichtingskosten die de woningwaarde niet verhogen.
Als u NHG (Nationale Hypotheek Garantie) heeft, kan het NHG-waarborgfonds de restschuld geheel of gedeeltelijk kwijtschelden als de gedwongen verkoop het gevolg is van onvoorziene omstandigheden (werkloosheid, echtscheiding, arbeidsongeschiktheid). Dit is een van de grootste voordelen van NHG. Zonder NHG moet u de restschuld zelf aflossen — eventueel via een betalingsregeling met uw bank.
Tegenwoordig zijn restschulden minder gangbaar dan tijdens de woningmarktcrisis van 2008-2013. De Nederlandse huizenprijzen zijn sindsdien sterk gestegen, waardoor de meeste woningbezitters juist overwaarde hebben opgebouwd. Toch kan een restschuld nog voorkomen bij recent gekochte woningen met een hoge financieringsgraad in regio’s waar de prijzen minder zijn gestegen.
Formule en berekening restschuld
Restschuld = Hypotheekschuld − (Verkoopprijs − Verkoopkosten)
| Situatie | Uitkomst |
|---|---|
| Verkoopprijs > Hypotheek | Overwaarde |
| Verkoopprijs < Hypotheek | Restschuld (onderwaarde) |
| Met NHG + gedwongen verkoop | Mogelijke kwijtschelding |
Praktijkvoorbeelden restschuld
Voorbeeld 1: Scheiding met onderwaarde
Mark en Lisa kochten in 2022 een woning voor €320.000 met een hypotheek van €315.000. Door de marktomstandigheden is de woning nu €290.000 waard. Na aftrek van makelaarskosten (€5.000) is de netto opbrengst €285.000. Restschuld: €315.000 – €285.000 = €30.000.
Voorbeeld 2: NHG lost restschuld op
Tom werd werkloos en moest zijn woning gedwongen verkopen. Restschuld: €25.000. Omdat Tom NHG had en voldeed aan de voorwaarden, schelde het NHG-fonds de restschuld kwijt. Hij begon schuldenvrij aan een nieuw hoofdstuk.
Voorbeeld 3: Betalingsregeling zonder NHG
Petra had geen NHG en een restschuld van €40.000. De bank bood een betalingsregeling aan: €400 per maand gedurende 100 maanden. De rente op de restschuld was fiscaal aftrekbaar tot 2021.
Tips bij restschuld
- Onderhandel met uw bank: Banken zijn doorgaans bereid een betalingsregeling te treffen. Neem direct contact op als u weet dat er een restschuld dreigt.
- NHG checken: Controleer of uw hypotheek NHG heeft. Zo ja, vraag bij het NHG-fonds of u in aanmerking komt voor kwijtschelding van de restschuld.
- Taxatie laten uitvoeren: Laat uw woning taxeren voordat u besluit te verkopen. Een hogere verkoopprijs kan de restschuld beperken of voorkomen.
- Bijleenregeling: Als u een restschuld heeft meegenomen van een vorige woning, is de rente op die restschuld in bepaalde gevallen fiscaal aftrekbaar. Raadpleeg de Belastingdienst.
- Hulp inschakelen: Een hypotheekadviseur of schuldhulpverlener kan u helpen de beste oplossing te vinden als u geconfronteerd wordt met een dreigende restschuld.
Veelgestelde vragen over restschuld
Een restschuld is het bedrag dat overblijft na de verkoop van uw woning als de verkoopprijs lager is dan de openstaande hypotheekschuld. U bent dit bedrag nog steeds verschuldigd aan uw hypotheekverstrekker, ook al heeft u geen woning meer.
Met NHG kan het waarborgfonds (WEW) de restschuld kwijtschelden als u door onvoorziene omstandigheden (werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding, overlijden partner) gedwongen was te verkopen. U moet aan specifieke voorwaarden voldoen en kunt een kwijtscheldingsverzoek indienen bij het NHG-fonds.
De hypotheekrenteaftrek op een restschuld is per 2021 afgeschaft. Tot 2021 was de rente op een restschuld van een verkochte vorige woning nog maximaal 10 jaar aftrekbaar. Nu geldt dit niet meer. Raadpleeg een belastingadviseur voor uw specifieke situatie.
Ja, dat is mogelijk, maar de restschuld telt mee als schuld bij het berekenen van uw maximale hypotheek voor uw nieuwe woning. Dit verlaagt uw leencapaciteit. Sommige banken zijn terughoudend bij het verstrekken van een nieuwe hypotheek als er nog een aanzienlijke restschuld openstaat.
Als u de restschuld niet kunt betalen, kunt u contact opnemen met uw bank voor een betalingsregeling of schuldsanering. Bij ernstige betalingsproblemen kunt u ook terecht bij de gemeentelijke schuldhulpverlening. Het is belangrijk tijdig actie te ondernemen en het niet te laten oplopen.
- Overwaarde berekenen — heeft u overwaarde in plaats van restschuld?
- Hypotheeklasten berekenen — uw maandelijkse hypotheekkosten
- NHG grens berekenen — bescherming bij restschuld via NHG
Auteur: Team deonlinerekenmachine.nl
Alle berekeningen op deze pagina zijn gebaseerd op officiële Nederlandse bronnen: Belastingdienst.nl, Rijksoverheid.nl, CBS.nl en Nibud.nl. Tarieven gelden voor 2026. Lees ons redactioneel beleid.