OZB Berekenen: Onroerende Zaak Belasting 2026

OZB 2026: Wat Is de Onroerende Zaak Belasting en Hoe Berekent u Deze?

De onroerende zaak belasting, kortweg OZB, is een gemeentelijke belasting die wordt geheven op het bezit en soms het gebruik van onroerend goed. Iedere eigenaar van een woning of bedrijfspand in Nederland krijgt jaarlijks een OZB-aanslag van de gemeente. De hoogte van de aanslag is afhankelijk van de WOZ-waarde van het pand en het tarief dat de gemeente hanteert.

Eigenaar versus Gebruiker OZB

In de OZB-systematiek wordt onderscheid gemaakt tussen twee categorieën belastingplichtigen: de eigenaar en de gebruiker van een onroerende zaak.

OZB eigenaar: Dit is de persoon of organisatie die het juridische eigendom heeft van de onroerende zaak. Iedere eigenaar van een woning of niet-woning betaalt OZB eigenaar. Het gemiddelde landelijke tarief voor eigenaren van woningen bedraagt in 2026 circa 0,0968% van de WOZ-waarde.

OZB gebruiker: De gebruikers-OZB geldt uitsluitend voor niet-woningen (bedrijfspanden, kantoren, winkels). Huurders of gebruikers van woningen betalen geen gebruikers-OZB. Gebruikers van niet-woningen betalen gemiddeld circa 0,1254% van de WOZ-waarde. Dit betekent dat een bedrijf dat een pand huurt, naast de eigenaar ook OZB betaalt.

WOZ-waarde als Grondslag

De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de officiële waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt voor uw woning of pand. Deze waarde is gebaseerd op de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in uw buurt, met als peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ-waarde 2026 is dus gebaseerd op de marktwaarde per 1 januari 2025.

De OZB wordt berekend als een percentage (het tarief) van de WOZ-waarde. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger uw OZB-aanslag — zelfs als het tarief gelijk blijft.

Grote Verschillen Tussen Gemeenten

Gemeenten mogen zelf de OZB-tarieven vaststellen. Dit leidt tot grote verschillen per gemeente. Waar de ene gemeente een eigenaarstariefvan 0,06% hanteert, kan een andere gemeente 0,15% of meer vragen. Gemeenten met hoge schulden of grote investeringen zetten doorgaans hogere OZB-tarieven in om hun begroting sluitend te krijgen.

De rijksoverheid stelt geen maximumtarief in voor de OZB, maar bewaakt wel de macronorm: de totale OZB-opbrengst in Nederland mag jaarlijks niet meer stijgen dan een bepaald percentage. Individuele gemeenten kunnen hier echter ruim boven gaan mits andere gemeenten compenseren.

Bezwaar Maken Tegen de WOZ-waarde

Als u meent dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, kunt u bezwaar maken bij uw gemeente. Dit is zinvol als vergelijkbare woningen in uw straat voor een lagere prijs zijn verkocht dan de vastgestelde WOZ-waarde suggereert. Een geslaagd bezwaar leidt direct tot een lagere OZB-aanslag, maar ook tot een lager eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting. U heeft zes weken de tijd om bezwaar te maken na ontvangst van de WOZ-beschikking.

Er zijn gespecialiseerde bureaus die op no-cure-no-pay basis bezwaar maken voor woningeigenaren. Zij ontvangen een deel van de belastingbesparing als vergoeding. Let op: de kosten van een eventueel bezwaarprocedure kunnen ook door de gemeente vergoed worden als het bezwaar gegrond wordt verklaard (kostenvergoeding bezwaarprocedure).

OZB en Andere Gemeentelijke Heffingen

De OZB is slechts één van de gemeentelijke heffingen die woningeigenaren tegenkomen. Naast de OZB betaalt u als woningeigenaar ook rioolheffing, afvalstoffenheffing en mogelijk reinigingsrecht. Deze heffingen zijn echter niet gerelateerd aan de WOZ-waarde, maar aan het gebruik van gemeentelijke voorzieningen. De totale gemeentelijke lastendruk per huishouden verschilt dus niet alleen door de OZB, maar ook door de hoogte van deze overige heffingen.

OZB voor Huurders van Woningen

Huurders van woningen betalen geen OZB. De OZB eigenaar is volledig voor rekening van de verhuurder (woningcorporatie, particuliere verhuurder). In de praktijk kan een verhuurder de OZB wel indirect doorberekenen in de huurprijs, maar dit is geen wettelijke verplichting vanuit de OZB-systematiek. Huurders van niet-woningen (bedrijfspanden) betalen wél gebruikers-OZB.

OZB Berekening: Stap voor Stap

De berekening van uw OZB is relatief eenvoudig. Stap één: bepaal de WOZ-waarde van uw pand. Deze staat vermeld op de WOZ-beschikking die u jaarlijks van uw gemeente ontvangt. Stap twee: zoek het OZB-tarief op van uw gemeente. Dit staat vermeld op de gemeentelijke website of in de belastingaanslag. Stap drie: vermenigvuldig de WOZ-waarde met het tarief. Voor een woning met een WOZ-waarde van €350.000 en een eigenaarstariefvan 0,0968% is de OZB: €350.000 × 0,000968 = €338,80 per jaar. Stap vier: bij een bedrijfspand telt ook het gebruikerstarief op bij het eigenaarstarief als u zowel eigenaar als gebruiker bent.

WOZ-Waarde en Woningmarkt

De WOZ-waarde is de afgelopen jaren in veel Nederlandse gemeenten fors gestegen door de krapte op de woningmarkt. Dit heeft direct geleid tot hogere OZB-aanslagen, ook bij een gelijkblijvend tarief. Gemeenten hebben hierop gereageerd door tarieven soms te verlagen om de totale opbrengst gelijk te houden, maar dit geldt niet voor alle gemeenten. Als u een forse stijging van uw WOZ-waarde ziet, is het altijd verstandig te controleren of de nieuwe waarde reëel is en zo nodig bezwaar te maken.

Kwijtschelding OZB bij Laag Inkomen

Sommige gemeenten kennen een kwijtscheldingsregeling voor de OZB voor bewoners met een laag inkomen. De criteria hiervoor verschillen per gemeente. Woningeigenaren met beperkte financiële middelen kunnen bij hun gemeente informeren of zij in aanmerking komen voor kwijtschelding of een betalingsregeling. De gemeente bepaalt zelf of zij deze mogelijkheid biedt en welke inkomensnormen gelden.

OZB en Verkoop of Aankoop van een Woning

Bij de koop en verkoop van een woning kan er een discussie ontstaan over de OZB. Technisch gezien is degene die op 1 januari eigenaar is de OZB-plichtige voor het gehele jaar. In de praktijk wordt bij de notariële overdracht doorgaans een verrekening gemaakt: de verkoper betaalt OZB voor de periode dat hij eigenaar was, de koper voor de resterende periode. Dit wordt vastgelegd in de afrekening bij de notaris.

Veelgestelde Vragen over OZB