Overdrachtsbelasting Berekenen: Kosten bij Aankoop Woning
Bereken de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning op basis van de koopsom en uw situatie in 2026.
Overdrachtsbelasting Calculator 2026
Overdrachtsbelasting 2026: tarieven, startersvrijstelling en kosten koper
Bij de aankoop van een woning of ander onroerend goed betaalt u overdrachtsbelasting. Dit is een van de grootste kostenposten bij de aankoop van een woning. In 2026 gelden drie verschillende tarieven, afhankelijk van uw situatie: 0% voor starters (tot € 525.000), 2% voor eigen bewoning en 10,4% voor beleggers. In dit artikel leggen we alle regels, voorwaarden en uitzonderingen helder uit.
Overdrachtsbelasting tarieven 2026
- 0% — Startersvrijstelling: Kopers tussen 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen en er zelf in gaan wonen, betalen geen overdrachtsbelasting. De maximale koopsom is € 525.000. Boven dit bedrag vervalt de vrijstelling volledig en geldt 2%.
- 2% — Eigen bewoning: Kopers die de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken en niet in aanmerking komen voor de startersvrijstelling, betalen 2% overdrachtsbelasting over de koopsom.
- 10,4% — Overig / belegger: Voor aankopen waarbij de koper de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken (verhuur, vakantiewoning, tweede woning) geldt het hoge tarief van 10,4%. Dit tarief geldt ook voor bedrijfspanden, kantoren en andere commerciële onroerende zaken.
Startersvrijstelling: voorwaarden 2026
Om gebruik te maken van de startersvrijstelling moet u aan alle volgende voorwaarden voldoen:
- U bent minimaal 18 jaar en maximaal 35 jaar oud op de datum van de overdracht bij de notaris
- U heeft de vrijstelling nog nooit eerder gebruikt
- U gaat de woning zelf als hoofdverblijf gebruiken (eigen woning, geen verhuur)
- De koopsom van de woning is maximaal € 525.000
U ondertekent bij de notaris een schriftelijke verklaring dat u aan de voorwaarden voldoet. Als u de verklaring onterecht invult, riskeert u een boete en nabetaling van de overdrachtsbelasting plus rente.
Let op: als u een woning koopt samen met een partner, gelden de voorwaarden per persoon. Als één partner ouder is dan 35, geldt de startersvrijstelling alleen voor het aandeel van de jongere partner. De andere partner betaalt 2% over zijn/haar aandeel.
Koopsom boven € 525.000: geen vrijstelling
De grens van € 525.000 is een absolute grens: als de koopsom € 525.001 bedraagt, vervalt de volledige startersvrijstelling en betaalt u 2% over het gehele bedrag. Er is geen geleidelijke overgang. Dit kan leiden tot de situatie dat een woning van € 524.999 feitelijk goedkoper is dan een woning van € 525.001 als u gebruik maakt van de startersvrijstelling.
Overdrachtsbelasting en kosten koper
De overdrachtsbelasting is onderdeel van de zogeheten kosten koper (k.k.). Kosten koper omvatten:
- Overdrachtsbelasting
- Notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte
- Kadasterkosten
- Taxatiekosten
- Eventueel makelaarscourtage en advieskosten
Totale kosten koper bedragen doorgaans 3% tot 6% van de koopsom voor niet-starters met een hypotheek. Voor starters (met vrijstelling) zijn de kosten koper lager: hoofdzakelijk notaris- en kadasterkosten.
Overdrachtsbelasting bij bijzondere situaties
Verkrijging door schenking of erfenis
Ontvangt u een woning via schenking of erfenis, dan is er geen koopsom en dus ook geen overdrachtsbelasting. Bij schenking is er wel schenkbelasting verschuldigd; bij erfenis erfbelasting. De overdrachtsbelasting is specifiek voor bezwarende verkrijgingen (aankopen).
Terugkoop van vorige woning
Koopt u een woning terug die u eerder zelf heeft verkocht, dan kunt u mogelijk aanspraak maken op een teruggaaf of vrijstelling van overdrachtsbelasting. Hiervoor gelden strikte termijnen en voorwaarden.
Woning in aanbouw
Bij een nieuwbouwwoning betaalt u geen overdrachtsbelasting (u koopt een woning die nog niet bestaat als onroerend goed). U betaalt wel btw over de bouwsom (21% of 9% voor renovatie). Dit heet de “btw-regeling voor nieuwe woningen”.
Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik als eerste koper in 2026?
Als starter (18-35 jaar, eerste woning, koopsom max. € 525.000) betaalt u 0% overdrachtsbelasting. Boven de grens van € 525.000 vervalt de vrijstelling volledig en geldt het 2%-tarief over het gehele bedrag.
Wat is de overdrachtsbelasting voor een beleggingspand in 2026?
Voor panden die niet als eigen woning worden gebruikt, geldt het hoge tarief van 10,4%. Dit geldt voor verhuurpanden, vakantiewoningen, tweede woningen en commercieel vastgoed.
Kan ik de startersvrijstelling gebruiken als ik net 35 ben?
De startersvrijstelling geldt als u op de datum van de notariële overdrachtsakte nog niet de leeftijd van 36 jaar heeft bereikt. Als u op die datum exact 35 jaar bent, kunt u de vrijstelling dus nog benutten. Bent u al 36, dan niet meer.
Betaal ik overdrachtsbelasting als ik een woning erft?
Nee. Overdrachtsbelasting geldt alleen bij bezwarende verkrijgingen (aankopen). Bij verkrijging via erfenis of schenking is geen overdrachtsbelasting verschuldigd, maar wel erfbelasting respectievelijk schenkbelasting.
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar bij de belastingaangifte?
Nee. Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar in de inkomstenbelasting. U kunt de overdrachtsbelasting wel meefinancieren in uw hypotheek (als uw hypotheekverstrekker dit toestaat en de waarde van de woning het toelaat), maar aftrek is niet mogelijk.
Overdrachtsbelasting en de 6-maandstermijn
Er bestaat een bijzondere faciliteit voor kopers die een woning kopen die in de afgelopen 6 maanden al een keer van eigenaar is gewisseld. In dat geval betaalt u slechts overdrachtsbelasting over het verschil in waarde, niet over de volledige koopsom. Deze regeling geldt niet voor beleggers met het hoge 10,4%-tarief.
Btw of overdrachtsbelasting: bij nieuwbouw
Voor nieuwbouwwoningen geldt geen overdrachtsbelasting, maar btw. Een nieuwbouwwoning is een woning die voor het eerst wordt geleverd (eerste ingebruikname) of is verbouwd voor meer dan 30% van de waarde. Koopt u een nieuwbouwwoning, dan betaalt u 21% btw over de bouwsom — maar u betaalt geen overdrachtsbelasting. Dit is gunstig voor starters die een nieuwbouwwoning kopen boven € 525.000: ze betalen btw maar geen 2% overdrachtsbelasting.
Notariskosten en andere kosten koper
Naast overdrachtsbelasting bestaat de kosten koper ook uit notariskosten. De notariskosten bestaan uit:
- Kosten voor de leveringsakte (eigendomsoverdracht): gemiddeld € 800-€ 1.500
- Kosten voor de hypotheekakte: gemiddeld € 500-€ 1.000
- Kadasterkosten: enkele honderden euro’s
Totale kosten koper voor een woning van € 350.000 (niet-starter, met hypotheek): circa € 7.000 − € 10.000 inclusief overdrachtsbelasting, notariskosten en advieskosten.
Splitsen van aankoop: grond en opstal
Bij de aankoop van een woning met een grote perceel kunt u soms de koopprijs splitsen in grond en opstal. Overdrachtsbelasting geldt voor de gehele onroerende zaak. Er is geen aparte regeling voor grond vs. gebouw bij de overdrachtsbelasting. Wel kan bij de aankoop van een woning met bedrijfsruimte soms een splitsing worden gemaakt tussen de woonruimte (2% of vrijgesteld) en de bedrijfsruimte (10,4%).
Tijdelijke maatregel: terugkooprecht
Sommige woningcorporaties en projectontwikkelaars bieden woningen aan met een terugkooprecht: als u de woning binnen een bepaalde termijn terug wilt verkopen, heeft de oorspronkelijke verkoper het recht om de woning terug te kopen. Als u de woning terugverkoopt en de vorige eigenaar koopt terug, kan er mogelijk een beroep worden gedaan op een vermindering van overdrachtsbelasting. Raadpleeg altijd een notaris voor de specifieke bepalingen in uw koopcontract.
Controleer uw situatie voor de overdracht
De juiste tariefbepaling bij overdrachtsbelasting is de verantwoordelijkheid van de koper en notaris. Controleer altijd of u voldoet aan alle voorwaarden voor de startersvrijstelling of het 2%-tarief voordat u bij de notaris tekent. Achteraf corrigeren is complex en kan gepaard gaan met boetes en rente. Uw notaris begeleidt u hierbij en zal de verklaring die u tekent toelichten.
Overdrachtsbelasting en erfpacht
Koopt u een woning op erfpacht? Dan koopt u de opstal (het gebouw), maar niet de grond — die is eigendom van de erfpachtgever (bijv. een gemeente of kerkgenootschap). U betaalt overdrachtsbelasting over de waarde van de opstal én over de gekapitaliseerde waarde van het erfpachtrecht. Dit laatste is een berekening van de toekomstige erfpachtcanons (de jaarlijkse erfpachtvergoeding) contant gemaakt naar de huidige waarde. Bij een woning op erfpacht is het verstandig een notaris en taxateur in te schakelen om de juiste grondslag voor de overdrachtsbelasting vast te stellen.
Meer informatie: Rijksoverheid – Overdrachtsbelasting
Alle berekeningen op deze pagina zijn gebaseerd op officiële Nederlandse bronnen: Belastingdienst.nl, Rijksoverheid.nl, CBS.nl en Nibud.nl. Tarieven gelden voor 2026. Lees ons redactioneel beleid.