Hypotheek berekenen met twee inkomens doe je in 2026 door het toetsinkomen vast te stellen. Dit is: het hoogste inkomen + 90% van het laagste inkomen (de 90%-regel die per 1 januari 2025 geldt). Een hypotheekadviseur berekent vervolgens de maximale hypotheek op basis van een hypotheekfactor van circa 4,2 tot 4,8 maal het toetsinkomen, afhankelijk van de hypotheekrente. Bij een rente van 4,0 tot 4,5% geldt gemiddeld factor 4,5. De netto maandlast is de annuïteit na hypotheekrenteaftrek van maximaal 37,56% in 2026.
Hypotheek Twee Inkomens Berekenen: 90%-Regel 2026
Bereken samen je maximale hypotheek en netto maandlast. 90%-regel voor het tweede inkomen, actuele 2026 normen.
Hypotheek Calculator Twee Inkomens 2026
Hoe werkt de 90%-regel voor twee inkomens?
Per 1 januari 2025 is de toetsingsmethode voor twee inkomens ingrijpend gewijzigd. Vroeger telde slechts een beperkt percentage van het tweede inkomen mee. Nu mag het volledige tweede inkomen worden meegeteld, maar hanteert de geldverstrekker een toetsinkomen van: het hoogste inkomen + 90% van het laagste inkomen. Dit geeft stellen een significant hogere leencapaciteit dan voor 2025.
Annuïteitsformule en netto maandlast
De bruto maandlast bij een annuïteitshypotheek bereken je met: M = H × (r × (1+r)ⁿ) / ((1+r)ⁿ – 1), waarbij H de hoofdsom is, r de maandrente (jaarpromillage / 12) en n het aantal termijnen.
De netto maandlast in 2026: de hypotheekrente is aftrekbaar tegen maximaal 37,56%. Voor een hypotheek van €350.000 bij 4,2% is de bruto annuïteit €1.714/maand. De eerste maand rente: €350.000 × 4,2% / 12 = €1.225. Aftrek: €1.225 × 37,56% = €460. Netto maandlast: €1.254.
3 Praktijkvoorbeelden
Voorbeeld 1: Twee inkomens €55.000 en €38.000
Toetsinkomen: €55.000 + €38.000 × 0,9 = €89.200. Bij factor 4,5: max. hypotheek €401.400. Bruto maandlast bij 4,2% / 30 jaar: €1.966. Netto: ca. €1.539.
Voorbeeld 2: Inkomen €85.000 en €25.000
Toetsinkomen: €85.000 + €25.000 × 0,9 = €107.500. Max. hypotheek: €483.750. Bruto maand: €2.371. Netto: ca. €1.858.
Voorbeeld 3: Eén inkomen €75.000 (voor vergelijking)
Toetsinkomen: €75.000. Max. hypotheek: €337.500. Verschil met voorbeeld 1: €63.900 minder dan met twee inkomens — illustreert de meerwaarde van de 90%-regel.
7 Tips bij het berekenen van een hypotheek met twee inkomens
- Laat beide inkomens volledig toetsen — ook parttime en tijdelijke contracten kunnen meetellen.
- Vergelijk meerdere aanbieders op hypotheekfactor bij jouw rentetarief.
- Bereken de netto maandlast realistisch: aftrek daalt jaarlijks naarmate de rentepositie afloopt.
- Houd rekening met studieleningen: die drukken de maximale hypotheek.
- Vraag een offerte aan bij NHG als de hypotheek onder de NHG-grens valt (€435.000 in 2026).
- Bereken ook de maandlasten in jaar 5 en 10 na verlopen renteaftrek en stijgende aflossing.
- Laat een hypotheekadviseur het definitief berekenen: persoonlijke situatie telt mee.
Veelgestelde vragen over hypotheek met twee inkomens
Hoe weet ik welk inkomen het hoogste is voor de 90%-regel?
De geldverstrekker rekent het hoogste bruto jaarinkomen op 100% en het laagste inkomen op 90%. Je hoeft niet te weten wie formeel “de hoofdaanvrager” is: de berekening is mathematisch — hoogste inkomen = 100%, laagste = 90%. Dit geldt ook bij gelijke inkomens: beide worden dan op 100% geteld (€X + €X × 0,9 = €1,9X).
Telt een freelance-inkomen mee voor de hypotheek?
Een freelance-inkomen telt mee als je minimaal 3 jaar als zzp’er werkt en een gemiddeld inkomen kunt aantonen. De bank kijkt naar het gemiddelde van de afgelopen 3 jaarrekeningen of lager — wat gunstiger is voor de bank. Vraag bij het UWV een inkomensindicatie op.
Wat is de NHG-grens in 2026?
De NHG-grens bedraagt in 2026 €435.000. Koopt je een woning die valt binnen deze grens, dan kun je een NHG-hypotheek afsluiten. Voordelen: lagere rente (doorgaans 0,2-0,5% lagere opslag) en bescherming bij gedwongen verkoop. De borgtochtprovisie bedraagt 0,6% van de lening eenmalig.
Hoe hoog is de hypotheekrenteaftrek in 2026?
In 2026 is hypotheekrenteaftrek maximaal 37,56% — het tarief van de tweede belastingschijf. Betaal je feitelijk 49,50% belasting (schijf 3), dan mag je de aftrek toch slechts tegen 37,56% verrekenen. De aftrek wordt jaarlijks bij de aangifte IB verrekend of maandelijks via een voorlopige teruggave.
Kan een tijdelijk contract meetellen voor de hypotheek?
Ja, een tijdelijk contract kan meetellen als de werkgever een intentieverklaring afgeeft dat het contract verlengd of vast wordt. Zonder intentieverklaring toetsen de meeste banken op het gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 jaar. Raadpleeg een adviseur voor de actuele toetsingscriteria bij jouw bank.
Gerelateerde hypotheekberekeningen
Beste hypotheekrentabiliteit vergelijken?
Vergelijk actuele hypotheekrentes van 30+ aanbieders en bespaar gemiddeld €200 per maand op je maandlasten.
Klik hier voor actuele aanbiedingen →Bronnen
- Nibud.nl: Financieringslastnormen 2026
- Rijksoverheid.nl: Hypotheeknormen
- Belastingdienst.nl: Hypotheekrenteaftrek
Auteur: Marieke, financieel specialist. Laatste update: 28 juni 2026.
Alle berekeningen op deze pagina zijn gebaseerd op officiële Nederlandse bronnen: Belastingdienst.nl, Rijksoverheid.nl, CBS.nl en Nibud.nl. Tarieven gelden voor 2026. Lees ons redactioneel beleid.