De huurprijs van een sociale huurwoning wordt bepaald door een puntentelling, het Woningwaarderingsstelsel (WWS). In 2026 is de liberalisatiegrens €879,66 per maand. Elk punt is gemiddeld €5,86 waard. Een gemiddeld appartement met 130 punten heeft een maximale huur van circa €762 per maand. Met deze calculator bereken je de maximale huurprijs op basis van jouw woning kenmerken.
Huurprijs Sociale Huurwoning Berekenen 2026 – WWS Calculator
Betaal je niet te veel voor je sociale huurwoning? Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt de maximale huur die een verhuurder mag vragen. Iedere woning krijgt punten op basis van oppervlak, voorzieningen, energielabel en ligging. Meer punten betekent een hogere maximale huur. Als jouw huur boven het maximum ligt, kun je dit aanvechten bij de Huurcommissie. Bereken hier de punten en maximale huur voor jouw woning.
Sociale Huurwoning WWS Calculator 2026
Hoe werkt het Woningwaarderingsstelsel (WWS)?
Het WWS is een puntensysteem dat de maximale huurprijs van zelfstandige woningen bepaalt. Iedere woning krijgt punten op basis van meerdere kenmerken. Die punten worden opgeteld en omgerekend naar een maximale huurprijs. Verhuurders mogen niet meer vragen dan dit maximum. Als ze dat toch doen, kun je een procedure starten bij de Huurcommissie.
Punten worden toegekend voor: oppervlak (in m²), het aantal kamers, keuken- en badkameruitrusting, het energielabel, buitenruimtes zoals balkon of tuin, gemeenschappelijke voorzieningen zoals een lift, en in sommige gevallen de WOZ-waarde van de woning. Woningen met een slechter energielabel (E, F, G) krijgen in 2026 negatieve punten, waardoor de maximale huur lager uitvalt.
De puntwaarde voor 2026 is vastgesteld op €5,86 per punt. Een woning met 130 punten heeft dus een maximale huur van 130 × €5,86 = €762,80 per maand. De liberalisatiegrens – de grens tussen sociale huur en vrije sector – ligt in 2026 op €879,66 per maand.
WWS puntentabel – overzicht 2026
| Kenmerk | Punten |
|---|---|
| Woonoppervlak (per m²) | 1 punt/m² |
| Energielabel A+++ | +32 punten |
| Energielabel A | +11 punten |
| Energielabel C | 0 punten |
| Energielabel G | -23 punten |
| Balkon of tuin | +6 punten |
| Parkeerplaats of garage | +10 punten |
| Lift in gebouw | +4 punten |
Drie praktijkvoorbeelden
Voorbeeld 1: Klein appartement, energielabel D
Een studio van 42 m² in Rotterdam met energielabel D, geen balkon, geen lift. Punten: 42 (oppervlak) + 0 (1 kamer) + 10 (sanitair/keuken) – 5 (label D) = 47 punten. Maximale huur: 47 × €5,86 = €275,42 per maand. Dit is een lage huur die typisch voor oudere corporatiewoningen geldt. Als je meer betaalt, is bezwaar via de Huurcommissie zinvol.
Voorbeeld 2: Ruim appartement, energielabel A
Een appartement van 80 m² in Utrecht met 4 kamers, balkon, lift en energielabel A. Punten: 80 (opp) + 9 (3 extra kamers × 3) + 10 (sanitair) + 11 (label A) + 6 (balkon) + 4 (lift) = 120 punten. Maximale huur: 120 × €5,86 = €703,20 per maand. Comfortabele sociale huurwoning, ruim onder de liberalisatiegrens.
Voorbeeld 3: Woning net aan de grens
Een vrijstaand huis van 110 m² in Eindhoven, 5 kamers, label B (+5), tuin (+6), garage (+10). Punten: 110 + 12 + 10 + 5 + 6 + 10 = 153 punten. Maximale huur: 153 × €5,86 = €896,58 per maand. Dit ligt boven de liberalisatiegrens van €879,66. De woning valt in de vrije sector, ook al is het een relatief bescheiden eengezinswoning.
6 tips over sociale huurprijzen
- Vraag om een puntentelling: je hebt recht op een schriftelijke puntentelling van je verhuurder. Als je die niet krijgt, kun je de Huurcommissie inschakelen voor een officieel oordeel.
- Check de huurverhoging: verhuurders van sociale huurwoningen mogen de huur in 2026 maximaal 5,8% verhogen. Controleer of jouw huurverhoging binnen dit maximum valt.
- Energielabel telt mee: een slecht energielabel levert negatieve punten en dus een lagere maximale huur. Als je verhuurder toch veel vraagt, kun je dit aanvechten.
- Bezwaar bij de Huurcommissie: als je huur te hoog is in verhouding tot de punten, kun je een procedure starten. De Huurcommissie beoordeelt gratis of de huur klopt. Betaal je te veel, dan wordt de huur verlaagd.
- Let op de inkomensgrens voor sociale huur: nieuwe huurders met een inkomen boven €47.699 (alleenstaand/2 personen) of €52.671 (3+ personen) komen in principe niet in aanmerking voor een nieuwe sociale huurwoning.
- Servicekosten zijn apart: de WWS-berekening geldt voor de kale huur. Servicekosten worden apart berekend en zijn ook gemaximeerd. Wees alert op verhuurders die servicekosten gebruiken om de feitelijke huur te verhogen.
Veelgestelde vragen over sociale huurprijzen
Hoe weet ik hoeveel punten mijn woning heeft?
Je kunt de Huurcommissie vragen een officiële puntentelling te maken. Je hebt ook recht om je verhuurder te vragen om een schriftelijke opgave van de puntentelling. Veel woningcorporaties publiceren de puntentelling van hun woningen op hun website. Als je twijfelt over de juistheid, laat de Huurcommissie het controleren. Een foute puntentelling kan betekenen dat je al jaren te veel huur betaalt.
Mag een verhuurder meer dan het WWS-maximum vragen?
Nee, niet voor woningen in de sociale sector (onder de liberalisatiegrens). Als jouw woning op basis van de punten een maximale huur heeft van €700, mag de verhuurder niet €800 vragen. Doet hij dat toch, dan kun je binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst een procedure starten bij de Huurcommissie. Die bepaalt dan wat de juiste huur is en de verhuurder moet te veel betaalde huur terugstorten.
Wat is de liberalisatiegrens in 2026?
De liberalisatiegrens is de grens tussen sociale huur en vrije sector. In 2026 ligt die op €879,66 per maand. Heeft een woning meer punten dan overeenkomt met dit bedrag, dan valt de woning in de vrije sector. De verhuurder mag dan zelf de huurprijs bepalen. Heeft de woning minder punten, dan geldt de sociale-huurbescherming met het WWS-maximum.
Kan ik als te hoge inkomensklasse toch in een sociale huurwoning blijven?
Als je al in een sociale huurwoning woont, kun je blijven wonen zelfs als je inkomen later stijgt boven de grens. De inkomensgrenzen (€47.699 of €52.671 per jaar) gelden bij nieuwe toewijzingen, niet voor zittende huurders. Wel kan je verhuurder bij bepaalde inkomens een hogere huurverhoging opleggen via de zogenaamde inkomensafhankelijke huurverhoging. Informeer bij je corporatie over wat dit voor jou betekent.
Wat als mijn woning net boven de liberalisatiegrens komt?
Dan valt je woning in de vrije sector en gelden er geen maximale huurprijzen meer. Wel zijn er regels voor huurverhogingen bij bestaande contracten: de jaarlijkse verhoging is gemaximeerd op 4,1% in 2026. Verhuur je al langere tijd in de vrije sector, dan kan de huurprijs vrij hoog zijn opgelopen. Je kunt proberen te onderhandelen met je verhuurder, maar juridisch ben je minder beschermd dan in de sociale sector.
Gerelateerde calculators
- Vrije Sector Huur Calculator – bereken huurprijs en prognose vrije sector
- Huurverhoging Calculator 2026 – hoeveel mag jouw huur omhoog?
- Huurtoeslag Calculator – heb jij recht op huurtoeslag?
Beste hypotheekrentabiliteit vergelijken?
Vergelijk actuele hypotheekrentes van 30+ aanbieders en bespaar gemiddeld €200 per maand op je maandlasten.
Klik hier voor actuele aanbiedingen →Bronnen
Alle berekeningen op deze pagina zijn gebaseerd op officiële Nederlandse bronnen: Belastingdienst.nl, Rijksoverheid.nl, CBS.nl en Nibud.nl. Tarieven gelden voor 2026. Lees ons redactioneel beleid.